Beleihungswert
Der von der Bank ermittelte Wert einer Immobilie als Sicherheit für einen Kredit, typischerweise unter dem Marktwert.
BeispielBei einem Marktwert von 400.000 EUR setzt die Bank den Beleihungswert oft bei 80–90 %, also 320.000–360.000 EUR an.
Beleihungswert einfach erklärt
Der Beleihungswert ist der Wert, den eine Bank einer Immobilie als Kreditsicherheit zuweist. Er liegt bewusst unter dem aktuellen Marktwert, da die Bank einen Sicherheitsabschlag einkalkuliert, um sich gegen mögliche Wertschwankungen abzusichern. In der Regel beträgt der Beleihungswert zwischen 70 % und 90 % des Kaufpreises oder Verkehrswerts.
Für Immobilienkäufer ist der Beleihungswert entscheidend, denn er bestimmt, wie viel Kredit die Bank maximal gewähren wird. Die sogenannte Beleihungsgrenze liegt bei den meisten Banken bei 60–80 % des Beleihungswerts. Wer eine Immobilie für 400.000 EUR kaufen möchte und die Bank einen Beleihungswert von 340.000 EUR ansetzt, kann bei einer Beleihungsgrenze von 80 % maximal 272.000 EUR als erstrangiges Darlehen erhalten.
Die Ermittlung des Beleihungswerts erfolgt durch die Bank nach standardisierten Verfahren wie dem Sachwert-, Ertragswert- oder Vergleichswertverfahren. Je höher der Beleihungsauslauf (Verhältnis von Darlehen zu Beleihungswert), desto höher fällt in der Regel der Zinssatz aus. Mit unserem Kaufpreisrechner können Sie die maximale Darlehenssumme auf Basis des Immobilienwerts abschätzen.
Häufige Fragen zum Thema Beleihungswert (FAQ)
Was ist der Unterschied zwischen Beleihungswert und Marktwert? ▼
Der Marktwert (Verkehrswert) ist der Preis, der aktuell am Markt für eine Immobilie erzielt werden kann. Der Beleihungswert hingegen ist ein von der Bank konservativ geschätzter Wert, der Marktschwankungen berücksichtigt und daher in der Regel 10–20 % unter dem Marktwert liegt. Er soll den Wert widerspiegeln, der langfristig und jederzeit erzielbar ist.
Wie wird der Beleihungswert einer Immobilie ermittelt? ▼
Die Bank nutzt standardisierte Bewertungsverfahren: das Sachwertverfahren (Herstellungskosten abzüglich Alterswertminderung), das Ertragswertverfahren (bei vermieteten Objekten auf Basis der Mieteinnahmen) oder das Vergleichswertverfahren (Preise ähnlicher Immobilien in der Umgebung). Oft werden mehrere Verfahren kombiniert, um einen möglichst realistischen Wert zu ermitteln. Bei höheren Darlehenssummen wird zusätzlich ein Gutachter beauftragt.
Was bedeutet Beleihungsauslauf und warum ist er wichtig? ▼
Der Beleihungsauslauf gibt das Verhältnis zwischen der Darlehenssumme und dem Beleihungswert in Prozent an. Ein Beleihungsauslauf von 60 % bedeutet, dass das Darlehen 60 % des Beleihungswerts ausmacht. Je niedriger der Beleihungsauslauf, desto besser sind in der Regel die Zinskonditionen – ab 60 % Beleihungsauslauf bieten viele Banken deutlich günstigere Zinssätze an.
Kann man den Beleihungswert erhöhen? ▼
Direkt beeinflussen lässt sich der Beleihungswert kaum, da die Bank ihn nach eigenen Kriterien festlegt. Allerdings können wertsteigernde Maßnahmen wie energetische Sanierung oder Modernisierungen den Wert der Immobilie und damit indirekt den Beleihungswert erhöhen. Auch ein unabhängiges Gutachten kann helfen, wenn die Bankbewertung deutlich unter dem tatsächlichen Wert liegt.
Wie viel Eigenkapital braucht man für eine Baufinanzierung? ▼
Als Faustregel sollten mindestens 20–30 % des Kaufpreises als Eigenkapital vorhanden sein, um gute Zinskonditionen zu erhalten. Davon sollten mindestens die Kaufnebenkosten (Grunderwerbsteuer, Notar, Makler – zusammen ca. 10–15 % des Kaufpreises) aus Eigenmitteln bezahlt werden. Eine 100-%-Finanzierung ist möglich, führt aber zu deutlich höheren Zinsen und einem höheren Risiko.