Indexmiete
Eine Mietvereinbarung nach § 557b BGB, bei der sich die Kaltmiete an der Entwicklung des Verbraucherpreisindex von Destatis ausrichtet.
BeispielSteigt der Verbraucherpreisindex von 122,3 (August 2025) auf 125,8 (August 2026), erhöht sich eine Kaltmiete von 800 Euro um 2,86 % auf 822,89 Euro.
Wie die Indexmiete an die Preisentwicklung gekoppelt ist
Bei einer Indexmiete vereinbaren Mieter und Vermieter im Mietvertrag, dass sich die Nettokaltmiete im gleichen Verhältnis verändert wie der Verbraucherpreisindex für Deutschland. Diesen Index ermittelt das Statistische Bundesamt (Destatis) jeden Monat. Die rechtliche Grundlage ist § 557b BGB. Steigen die Lebenshaltungskosten, darf der Vermieter die Miete anheben. Sinkt der Index, kann der Mieter umgekehrt eine Senkung verlangen.
Gerechnet wird mit den Indexpunkten, nicht mit der Inflationsrate eines einzelnen Jahres. Maßgeblich sind zwei Werte: der Index im Monat der letzten Anpassung und der aktuell veröffentlichte Index. Die Erhöhung ergibt sich aus der alten Miete mal (Index neu geteilt durch Index alt minus 1). Wer nur die Differenz der Punkte als Prozentwert nimmt, rechnet falsch, denn 3,5 Punkte Unterschied bedeuten bei einem Indexstand von 122,3 eine Veränderung von 2,86 % und nicht von 3,5 %.
Fristen, Form und was ausgeschlossen ist
Nach § 557b Abs. 2 BGB muss die Miete jeweils mindestens ein Jahr unverändert bleiben. Häufiger als einmal in zwölf Monaten ist eine Indexanpassung also nicht möglich. Erhöhungen wegen gestiegener Betriebskosten oder einer Modernisierung zählen bei dieser Sperrfrist nicht mit. Die Erhöhung muss der Vermieter in Textform erklären und dabei die Änderung des Index sowie die neue Miete oder den Erhöhungsbetrag in Euro nennen. Zu zahlen ist die neue Miete ab dem Beginn des übernächsten Monats nach Zugang der Erklärung.
Solange eine Indexvereinbarung gilt, ist eine Erhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete nach § 558 BGB ausgeschlossen. Deshalb spielt auch die Kappungsgrenze bei Indexmieten keine Rolle. Eine Modernisierungsumlage ist nur für Maßnahmen erlaubt, die der Vermieter nicht zu vertreten hat, etwa gesetzlich vorgeschriebene Arbeiten.
Mit dem Indexmiete-Rechner prüfen Sie eine Erhöhungserklärung anhand der amtlichen Indexwerte und sehen, ab welchem Monat die neue Miete gilt. Er vergleicht außerdem Indexmiete und Staffelmiete über mehrere Jahre. Haben Sie einen Mietvertrag ohne Index- oder Staffelvereinbarung, gelten dagegen die Regeln zur Vergleichsmiete, die der Mieterhöhung-Rechner durchrechnet.
Häufige Fragen zur Indexmiete
Wie berechne ich die Erhöhung einer Indexmiete?▼
Teilen Sie den aktuellen Indexwert durch den Indexwert zum Zeitpunkt der letzten Anpassung, ziehen Sie 1 ab und multiplizieren Sie das Ergebnis mit der bisherigen Kaltmiete. Bei 800 Euro und den Werten 122,3 und 125,8 ergibt das 22,89 Euro mehr im Monat.
Ist eine Indexmiete für Mieter günstiger als eine Staffelmiete?▼
Das hängt von der Inflation ab. Liegt die Teuerung über der vereinbarten Staffel, wird die Indexmiete teurer. Liegt die Staffel über der Inflation, kehrt sich das um. Ein Vergleich über mehrere Jahre mit verschiedenen Inflationsannahmen zeigt die Spanne.
Muss ich eine Indexmieterhöhung sofort zahlen?▼
Nein. Die neue Miete ist erst ab dem Beginn des übernächsten Monats nach Zugang der Erklärung fällig. Geht Ihnen das Schreiben im Mai zu, zahlen Sie die höhere Miete ab Juli. Prüfen Sie vorher, ob seit der letzten Anpassung mindestens ein Jahr vergangen ist.