Kaltmiete
Die reine Grundmiete ohne Nebenkosten wie Heizung, Wasser oder Müllabfuhr.
Beispiel800 EUR Kaltmiete für eine 70-m²-Wohnung entspricht einem Quadratmeterpreis von 11,43 EUR.
Kaltmiete einfach erklärt
Die Kaltmiete (auch Nettokaltmiete oder Grundmiete) ist der Mietanteil, den ein Mieter ausschließlich für die Nutzung der Wohnfläche an den Vermieter zahlt – ohne jegliche Nebenkosten. Sie bildet die Basis des Mietvertrags und ist der entscheidende Wert für Mietpreisvergleiche, Mietspiegelberechnungen und die Beurteilung, ob eine Miete angemessen ist. Die Kaltmiete wird üblicherweise pro Quadratmeter und Monat angegeben.
Zur Kaltmiete kommen die Betriebskosten (warme und kalte Nebenkosten) hinzu, die zusammen die Warmmiete oder Bruttowarmmiete ergeben. Kalte Nebenkosten umfassen Posten wie Grundsteuer, Müllabfuhr, Wasserversorgung, Hausmeister und Gebäudeversicherung. Warme Nebenkosten betreffen die Heizung und Warmwasserbereitung. In Deutschland liegen die Betriebskosten im Durchschnitt bei etwa 2,50–3,50 EUR pro Quadratmeter monatlich.
Gesetzliche Regelungen begrenzen die Kaltmiete in vielen Fällen: Die Mietpreisbremse in angespannten Wohnungsmärkten begrenzt die Miete bei Neuvermietung auf maximal 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Bei bestehenden Mietverhältnissen darf die Kaltmiete innerhalb von drei Jahren um maximal 20 % (in manchen Städten 15 %) steigen, die sogenannte Kappungsgrenze. Der örtliche Mietspiegel gibt Auskunft über die ortsübliche Vergleichsmiete und dient als Orientierung für Mieter und Vermieter.
Häufig gestellte Fragen zur Kaltmiete
Was ist der Unterschied zwischen Kaltmiete und Warmmiete?▼
Die Kaltmiete ist die reine Grundmiete ohne Nebenkosten. Die Warmmiete (Bruttowarmmiete) umfasst die Kaltmiete plus sämtliche Betriebs- und Heizkosten. In Wohnungsanzeigen wird meist die Kaltmiete angegeben. Rechnen Sie für die tatsächliche monatliche Belastung immer die Nebenkosten hinzu – typischerweise 2,50–3,50 EUR pro Quadratmeter.
Wie hoch darf die Kaltmiete bei einer Neuvermietung sein?▼
In Gebieten mit Mietpreisbremse darf die Kaltmiete bei Neuvermietung maximal 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete laut Mietspiegel liegen. Ausnahmen gelten für Neubauten (Erstbezug nach 2014), umfassend modernisierte Wohnungen und wenn die Vormiete bereits höher war. Ohne Mietpreisbremse gibt es keine gesetzliche Obergrenze.
Wie berechne ich eine angemessene Kaltmiete?▼
Prüfen Sie den örtlichen Mietspiegel für Ihre Stadt – er zeigt die Vergleichsmiete nach Lage, Baujahr, Ausstattung und Wohnungsgröße. Als Faustregel sollte die Warmmiete maximal 30 % des Nettohaushaltseinkommens betragen. Bei 2.500 EUR Nettoeinkommen wären das 750 EUR Warmmiete, abzüglich Nebenkosten ergibt das die maximale Kaltmiete.
Um wie viel darf die Kaltmiete erhöht werden?▼
Bei bestehenden Mietverträgen gilt die Kappungsgrenze: Die Kaltmiete darf innerhalb von drei Jahren um maximal 20 % steigen (in angespannten Wohnungsmärkten nur 15 %). Zudem darf die Miete die ortsübliche Vergleichsmiete nicht überschreiten. Mieterhöhungen nach Modernisierung (max. 8 % der Kosten pro Jahr) und Indexmietverträge folgen eigenen Regeln.
Kann ich die Kaltmiete von der Steuer absetzen?▼
Als Privatperson können Sie die Kaltmiete nicht direkt absetzen. Allerdings können Sie 20 % der Arbeitskosten aus den Nebenkostenabrechnungen als haushaltsnahe Dienstleistungen geltend machen (maximal 4.000 EUR pro Jahr). Wer ein Arbeitszimmer in der Mietwohnung nutzt, kann den anteiligen Mietanteil als Werbungskosten absetzen, sofern die Voraussetzungen erfüllt sind.