Kappungsgrenze
Die Obergrenze nach § 558 Abs. 3 BGB, um die eine Miete innerhalb von drei Jahren höchstens auf die ortsübliche Vergleichsmiete angehoben werden darf.
BeispielBei 700 Euro Kaltmiete vor drei Jahren darf die Miete höchstens auf 840 Euro steigen (20 %), in einer Gemeinde mit angespanntem Wohnungsmarkt auf 805 Euro (15 %).
Wozu die Kappungsgrenze dient
Ein Vermieter darf die Miete in einem laufenden Mietverhältnis bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete anheben. Liegt die bisherige Miete weit unter dem Mietspiegel, würde das ohne Begrenzung zu sprunghaften Erhöhungen führen. Die Kappungsgrenze in § 558 Abs. 3 BGB verhindert das: Innerhalb von drei Jahren darf die Miete um höchstens 20 % steigen. In Gemeinden, die eine Landesverordnung als angespannten Wohnungsmarkt ausweist, liegt die Grenze bei 15 %.
Damit gibt es bei jeder Mieterhöhung auf die Vergleichsmiete zwei Obergrenzen: die ortsübliche Vergleichsmiete selbst und die Kappungsgrenze. Es gilt immer die niedrigere der beiden. Bei 600 Euro Kaltmiete in einem angespannten Markt darf die Miete höchstens auf 690 Euro steigen, auch wenn der Mietspiegel 720 Euro hergeben würde.
So wird die Grenze richtig berechnet
Basis ist nicht die heutige Miete, sondern die Nettokaltmiete drei Jahre vor dem Zeitpunkt, zu dem die neue Erhöhung wirksam werden soll. Alle Erhöhungen innerhalb dieser drei Jahre zählen mit. Wer im Vorjahr bereits eine Erhöhung um 10 % hingenommen hat, hat bei einer Grenze von 15 % nur noch 5 Prozentpunkte Spielraum, bezogen auf die Ausgangsmiete. Außer Betracht bleiben Modernisierungsumlagen nach § 559 BGB und Änderungen der Betriebskosten.
Daneben gelten Fristen: Die Miete muss beim Wirksamwerden der Erhöhung seit 15 Monaten unverändert sein, und das Erhöhungsverlangen darf frühestens ein Jahr nach der letzten Erhöhung gestellt werden. Der Mieter hat bis zum Ablauf des zweiten Kalendermonats nach Zugang Zeit, zuzustimmen. Die neue Miete gilt dann ab dem Beginn des dritten Kalendermonats.
Bei einer Indexmiete oder einer Staffelmiete gibt es keine Kappungsgrenze, weil dort eine Erhöhung auf die Vergleichsmiete ausgeschlossen ist. Ob ein Erhöhungsverlangen die Grenze einhält, berechnet der Mieterhöhung-Rechner aus Kaltmiete, Wohnfläche, Mietspiegelwert und der Miete von vor drei Jahren. Er zeigt auch, welche der beiden Grenzen in Ihrem Fall greift.
Häufige Fragen zur Kappungsgrenze
Wie hoch ist die Kappungsgrenze?▼
Innerhalb von drei Jahren darf die Miete um höchstens 20 % steigen. In Gemeinden, die per Landesverordnung als angespannter Wohnungsmarkt gelten, beträgt die Grenze 15 %. In jedem Fall bleibt die ortsübliche Vergleichsmiete die absolute Obergrenze.
Von welcher Miete wird die Kappungsgrenze berechnet?▼
Von der Nettokaltmiete drei Jahre vor dem Wirksamwerden der neuen Erhöhung. Erhöhungen innerhalb dieser drei Jahre werden angerechnet, Modernisierungsumlagen und Änderungen der Betriebskosten dagegen nicht.
Wie erfahre ich, ob in meiner Gemeinde 15 % gelten?▼
Die Länder legen die betroffenen Gemeinden in einer Kappungsgrenzenverordnung fest. Ob Ihr Wohnort darin steht, erfahren Sie bei Ihrer Landesregierung, Ihrer Gemeinde oder einem Mieterverein.