Kaufnebenkosten

Zusätzliche Kosten beim Immobilienkauf wie Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und ggf. Makler.

Beispiel

Bei einem Kaufpreis von 300.000 EUR kommen ca. 10–15 % Kaufnebenkosten hinzu, also 30.000–45.000 EUR.

Kaufnebenkosten einfach erklärt

Kaufnebenkosten sind alle zusätzlichen Kosten, die beim Erwerb einer Immobilie über den eigentlichen Kaufpreis hinaus anfallen. Sie umfassen die Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchgebühren sowie gegebenenfalls die Maklerprovision. In der Summe machen die Kaufnebenkosten je nach Bundesland und Maklervereinbarung zwischen 7 % und 15 % des Kaufpreises aus – ein erheblicher Betrag, der bei der Finanzplanung keinesfalls unterschätzt werden sollte.

Die einzelnen Posten im Detail: Die Grunderwerbsteuer ist mit 3,5–6,5 % je nach Bundesland der größte Kostenfaktor. Notargebühren belaufen sich auf etwa 1,0–1,5 % des Kaufpreises und decken die Beurkundung des Kaufvertrags, die Eintragung der Grundschuld und weitere notarielle Leistungen ab. Die Grundbuchkosten betragen rund 0,5 % für Eigentumsumschreibung und Grundschuldbestellung. Die Maklerprovision liegt bei 3,57–7,14 % (inkl. MwSt.) und wird seit 2020 bei Wohnimmobilien hälftig zwischen Käufer und Verkäufer geteilt.

Eine besonders wichtige Regel für die Immobilienfinanzierung: Kaufnebenkosten werden von Banken in der Regel nicht finanziert, da sie keinen Gegenwert in der Immobilie schaffen. Käufer müssen sie daher aus Eigenkapital bezahlen. Bei einem Kaufpreis von 400.000 EUR und 12 % Kaufnebenkosten bedeutet das 48.000 EUR Eigenkapital allein für die Nebenkosten. Zusätzlich empfehlen Experten mindestens 10–20 % des Kaufpreises als weiteres Eigenkapital – insgesamt also eine erhebliche Summe, die vor dem Kauf angespart sein sollte.

Häufig gestellte Fragen zu Kaufnebenkosten

Wie hoch sind die Kaufnebenkosten beim Immobilienkauf?▼

Die Kaufnebenkosten liegen zwischen 7 % und 15 % des Kaufpreises. Ohne Makler rechnen Sie mit ca. 7–9 %: Grunderwerbsteuer (3,5–6,5 %), Notar (ca. 1,5 %) und Grundbuch (ca. 0,5 %). Mit Makler kommen 3,57 % (halbe Provision) hinzu. Bei einem Kaufpreis von 300.000 EUR sind das 21.000–45.000 EUR.

Kann man Kaufnebenkosten steuerlich absetzen?▼

Bei selbstgenutztem Wohneigentum sind Kaufnebenkosten nicht absetzbar. Bei vermieteten Immobilien zählen sie zu den Anschaffungsnebenkosten und werden über die Abschreibung (AfA) steuerlich berücksichtigt. Die Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten sowie die Maklerprovision erhöhen die Abschreibungsbasis des Gebäudes.

Wer zahlt die Maklerprovision beim Immobilienkauf?▼

Seit Dezember 2020 gilt das Bestellerprinzip für Wohnimmobilienkäufe: Wer den Makler beauftragt hat, muss mindestens die Hälfte der Provision tragen. In der Praxis wird die Provision meist hälftig geteilt – jede Seite zahlt 3,57 % (inkl. MwSt.) bei einer üblichen Gesamtprovision von 7,14 %. Bei Gewerbeimmobilien gelten andere Regeln.

Werden Kaufnebenkosten von der Bank mitfinanziert?▼

In der Regel nein. Banken finanzieren grundsätzlich nur den Immobilienwert, da Kaufnebenkosten keinen beleihbaren Gegenwert schaffen. Sie müssen die Nebenkosten aus Eigenkapital bezahlen. Eine 110-%-Finanzierung (Kaufpreis plus Nebenkosten) ist zwar bei manchen Banken möglich, führt aber zu deutlich höheren Zinsen und birgt erhebliche Risiken.

Wie kann ich Kaufnebenkosten senken?▼

Kaufen Sie in Bundesländern mit niedrigerer Grunderwerbsteuer (z. B. Bayern 3,5 %). Verhandeln Sie die Maklerprovision oder suchen Sie provisionsfrei angebotene Immobilien. Weisen Sie bewegliche Gegenstände (Einbauküche, Sauna) im Kaufvertrag separat aus, um die Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer zu senken. Die Notarkosten sind gesetzlich festgelegt und nicht verhandelbar.