Die Bauzinsen in Deutschland sind nach einer längeren Seitwärtsphase wieder gestiegen: Der Durchschnittszins für 10-jährige Baukredite kletterte laut Interhyp zuletzt auf 3,70 Prozent, Tendenz weiter aufwärts. Experten schließen ein Überschreiten der 4-Prozent-Marke nicht aus. Wer aktuell eine Immobilienfinanzierung plant, muss mit spürbar höheren Monatsraten rechnen als noch zu Jahresbeginn. Seit Dezember 2024 sind die Kreditkosten um rund 0,60 Prozent gestiegen. Zwar zahlen Käufer in 49 von 80 deutschen Großstädten laut immowelt.de trotzdem noch niedrigere Raten als 2022, weil die Kaufpreise vielerorts noch unter dem damaligen Rekordniveau liegen. Doch in 17 Großstädten wurden diese Höchststände bereits wieder übertroffen. Wer jetzt finanziert, sollte Konditionen sorgfältig vergleichen und mögliche weitere Zinsanstiege einkalkulieren.
Die Bauzinsen in Deutschland haben zuletzt die Marke von 4 Prozent überschritten. Für Hauskäufer und Anschlussfinanzierer bedeutet das: Die Kreditkosten steigen wieder, nachdem sie sich über Monate weitgehend seitwärts bewegt hatten. Was die aktuellen Zahlen zeigen und worauf Verbraucher jetzt achten sollten.
Aktuelle Zinslage: Wo stehen die Bauzinsen?
Laut Handelsblatt haben die Immobilienzinsen die 4-Prozent-Marke überschritten. Konkrete Vergleichsdaten von Vermittlungsportalen zeigen das gestiegene Niveau: Der Durchschnittszins für 10-jährige Baudarlehen liegt laut interhyp.de bei 3,70 Prozent, nachdem er zuvor noch bei 3,60 Prozent notierte. Der beste verfügbare Tarif bei check24.de beträgt 3,33 Prozent, drklein.de meldet einen Top-Zins von 3,57 Prozent (Stand: 12. Dezember).
Seit Dezember 2024 sind die Kreditkosten in der Gesamtbetrachtung um rund 0,60 Prozent gestiegen, wie Analysten von Barkow Consulting festhalten. Gleichzeitig weisen dieselben Analysten darauf hin, dass die Zinsen sowohl 2023 als auch 2024 jeweils im Dezember ihren Jahrestiefstand erreichten. Ob sich dieses Muster wiederholt, bleibt offen.
Als Hintergrund gilt: Steigende Renditen bei Bundesanleihen treiben die Bauzinsen mit nach oben, da Bundesanleihen als Benchmark für Baudarlehen dienen. Globale Unsicherheiten und die Aussicht auf mögliche Zinserhöhungen der Europäischen Zentralbank verstärken diesen Effekt.
Belastung für Käufer: Warum die monatliche Rate trotzdem oft niedriger ist
Trotz des höheren Zinsniveaus zahlen Käufer in vielen deutschen Großstädten aktuell niedrigere monatliche Darlehensraten als im Herbst 2022. Das liegt an den gesunkenen Kaufpreisen: Laut einer Auswertung von immowelt.de liegen in 49 von 80 deutschen Großstädten die monatlichen Raten unter dem Niveau von 2022. In 63 von 80 Großstädten wurden die damaligen Rekordpreise noch nicht wieder erreicht. Allerdings übertrafen 17 Städte das Preisniveau von 2022 bereits wieder.
Das Zusammenspiel aus Kaufpreis und Zinssatz bestimmt die tatsächliche Monatsbelastung. Wer kaufen möchte, sollte beide Faktoren gemeinsam kalkulieren. Mit dem Baufinanzierungsrechner lässt sich die individuelle Belastung schnell ermitteln.
Eigenkapital und Nebenkosten: Zwei unterschätzte Stellschrauben
Ein höheres Zinsniveau macht ausreichend Eigenkapital noch wichtiger. Je mehr Eigenkapital eingebracht wird, desto geringer ist die benötigte Darlehenssumme und desto stärker sinkt die Zinsbelastung insgesamt. Wer seinen Eigenkapitalbedarf konkret einschätzen möchte, findet dafür den Eigenkapital-Hauskauf-Rechner als Orientierungshilfe.
Hinzu kommen Kaufnebenkosten, die häufig unterschätzt werden: Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten sowie gegebenenfalls Maklergebühren summieren sich je nach Bundesland auf 10 bis 15 Prozent des Kaufpreises. Diese Kosten müssen in aller Regel aus Eigenkapital gedeckt werden. Der Nebenkosten-Immobilien-Rechner gibt einen Überblick über die anfallenden Positionen.
Anschlussfinanzierung: Wer jetzt planen sollte
Wer in den nächsten Jahren eine Anschlussfinanzierung benötigt, sollte die Zinsentwicklung aufmerksam verfolgen. Experten rechnen laut den vorliegenden Berichten derzeit nicht mit sinkenden Immobilienzinsen. Ein Forward-Darlehen ermöglicht es, sich heutige Konditionen für die Zukunft zu sichern. Die möglichen Kosten und Einsparungen lassen sich mit dem Forward-Darlehen-Rechner vorab durchrechnen.
Wer die Gesamtlaufzeit und Tilgungsstruktur seines Darlehens verstehen möchte, kann außerdem den Annuitätenrechner nutzen, um verschiedene Szenarien zu vergleichen. Auch der Kreditrestschuld-Rechner hilft dabei, den noch ausstehenden Darlehensbetrag zum Ende einer Zinsbindungsfrist einzuschätzen.
Kaufen oder mieten? Die Frage stellt sich neu
Mit steigenden Zinsen verändert sich auch die Rechnung zwischen Kaufen und Mieten. In einigen Städten, in denen die Preise das Niveau von 2022 bereits überschritten haben, fällt die Entscheidung schwerer. Der Kauf-vs.-Miete-Rechner unterstützt dabei, beide Optionen auf Basis der eigenen Situation zu vergleichen.
Quellen
- Handelsblatt: Bauzinsen steigen über 4-Prozent-Marke
- FTD: Bauzinsen aktuell – Risiken für die Kreditkosten, Entwicklung und Prognose 2026
- FTD: Bauzinsen aktuell – Kreditkosten steigen plötzlich, Prognose und Entwicklung 2026
Häufige Fragen
Wie hoch sind die Bauzinsen aktuell in Deutschland?
Der Durchschnittszins für 10-jährige Baudarlehen liegt laut Interhyp bei rund 3,70 Prozent (Stand: Dezember). Günstigere Topkonditionen sind je nach Anbieter ab etwa 3,33 bis 3,57 Prozent erhältlich. Damit befinden sich die Bauzinsen auf einem Niveau vergleichbar mit dem Herbst 2022, also deutlich über dem historischen Tief der 2010er-Jahre.
Warum sind die Bauzinsen zuletzt wieder gestiegen?
Ausschlaggebend sind vor allem globale wirtschaftliche Unsicherheiten sowie die Aussicht auf mögliche Zinserhöhungen der Europäischen Zentralbank. Diese Faktoren treiben die Renditen bei Bundesanleihen nach oben, die als Benchmark für Baudarlehen gelten. Seit Dezember 2024 sind die Kreditkosten unter dem Strich um rund 0,60 Prozent gestiegen.
Zahlen Hauskäufer heute trotz höherer Zinsen mehr als 2022?
Nicht zwangsläufig. Eine Auswertung von Immowelt zeigt, dass Käufer in 49 von 80 deutschen Großstädten derzeit niedrigere monatliche Darlehensraten zahlen als 2022. Der Grund: In 63 von 80 Großstädten liegen die Immobilienpreise noch unter dem Rekordhoch vom Sommer 2022. Hinzu kommt, dass die Realeinkommen seither gestiegen sind, was die finanzielle Belastung abfedert.
Ist 2026 mit sinkenden Bauzinsen zu rechnen?
Derzeit rechnet kein Marktanalyst mit sinkenden Immobilienzinsen. Eher nehmen die Risiken für steigende Kreditkosten zu. Eine Rückkehr zur Niedrigzinsphase der 2010er-Jahre gilt als unrealistisch. Analysten von Barkow Consulting weisen zudem darauf hin, dass die Zinsen sowohl 2023 als auch 2024 jeweils im Dezember ihren Jahrestiefpunkt erreichten, was die aktuelle Aufwärtsbewegung besonders auffällig macht.
Welche Städte sind beim Immobilienkauf besonders teuer geworden?
In 17 von 80 deutschen Großstädten haben die Immobilienpreise das Rekordhoch vom Sommer 2022 bereits wieder übertroffen. In diesen Städten treffen also hohe Zinsen auf hohe Kaufpreise, was die monatliche Belastung für Käufer besonders deutlich erhöht. In den übrigen 63 Großstädten liegen die Preise noch unter dem damaligen Niveau und bieten damit zumindest teilweise einen Ausgleich.
