Laut Kiel Institut für Weltwirtschaft hat sich der erforderliche Eigenkapitalanteil beim Immobilienkauf in deutschen Städten seit 1980 nahezu verdoppelt. Millennials mussten zuletzt im Schnitt 14 Jahre sparen, um eine Immobilie zu finanzieren. Wer 2026 eine Immobilie kaufen möchte, steht vor einem doppelten Problem: Obwohl die Preise in einigen Städten leicht nachgeben, bleibt das nötige Eigenkapital die größte Hürde. In München kostet eine 83-Quadratmeter-Wohnung im Schnitt noch immer rund 761.000 Euro, in Frankfurt über 537.000 Euro. Gleichzeitig warnen Marktbeobachter nicht vor einem Crash, wohl aber vor einer spürbaren Marktkorrektur. Für Kaufinteressierte bedeutet das: Eine nüchterne Prüfung der eigenen Finanzlage ist wichtiger denn je, bevor eine Kaufentscheidung getroffen wird.
Das Eigenheim bleibt für viele Deutsche trotz zuletzt stabiler oder leicht rückläufiger Immobilienpreise in großen Städten unerreichbar. Der entscheidende Engpass liegt laut einer Auswertung des Kiel Instituts für Weltwirtschaft (IfW Kiel) nicht in den laufenden Finanzierungskosten, sondern im stark gestiegenen Eigenkapitalbedarf: Seit 1980 hat sich der erforderliche Eigenkapitalanteil beim Immobilienkauf in deutschen Städten nahezu verdoppelt. Während die Babyboomer-Generation vergleichsweise zügig Wohneigentum erwerben konnte, mussten Millennials in den vergangenen zehn Jahren im Durchschnitt rund 14 Jahre lang sparen, um ausreichend Eigenkapital anzusammeln, also etwa doppelt so lange wie die ältere Generation.
Preise in Großstädten: Rückgänge an der Spitze, Anstiege in der Breite
Die aktuellen Angebotspreise für Eigentumswohnungen in den zehn größten deutschen Städten verdeutlichen das Ausmaß der Herausforderung. Laut Baufi24 liegen die durchschnittlichen Quadratmeterpreise aktuell auf folgendem Niveau:
| Stadt | Ø Angebotspreis je m² | Ø Preis für 83-m²-Wohnung |
|---|---|---|
| München | 9.174 €/m² | 761.442 € |
| Frankfurt am Main | 6.479 €/m² | 537.757 € |
| Hamburg | 6.312 €/m² | 523.896 € |
| Berlin | 5.379 €/m² | 446.457 € |
| Düsseldorf | 5.194 €/m² | 431.102 € |
| Köln | 5.034 €/m² | 417.822 € |
| Stuttgart | 4.906 €/m² | 407.198 € |
| Hannover | 3.414 €/m² | 283.362 € |
| Dresden | 3.201 €/m² | 265.683 € |
| Dortmund | 2.733 €/m² | 226.839 € |
Im Jahresvergleich (Q3/2024 zu Q3/2025) zeigt sich ein gemischtes Bild: In München sanken die Angebotspreise leicht um 0,2 Prozent, in Hamburg stiegen sie dagegen um 2,7 Prozent. Berlin legte ebenfalls zu. Schwäbisch Hall berichtet zudem, dass die Zahl der Immobilienverkäufe im dritten Quartal 2025 spürbar zugenommen hat und teilweise wieder das Niveau der Boomjahre 2019 bis 2021 erreichte. Eigentumswohnungen und Einfamilienhäuser wurden dabei deutlich teurer, während Mehrfamilienhäuser leicht im Preis nachgaben.
Was das für Kaufinteressierte bedeutet
1. Eigenkapital frühzeitig und gezielt aufbauen
Die Analyse des IfW Kiel zeigt: Das zentrale Hindernis beim Immobilienkauf ist heute das Eigenkapital, nicht allein die Zinslast. Wer plant, eine Immobilie zu erwerben, sollte den benötigten Eigenkapitalanteil frühzeitig berechnen. Mit dem Eigenkapital-Hauskauf-Rechner lässt sich der individuelle Bedarf ermitteln. Ergänzend hilft der Sparziel-Rechner, den Ansparweg realistisch zu planen.
2. Gesamtkosten des Kaufs vollständig erfassen
Der Kaufpreis allein spiegelt nicht die tatsächliche finanzielle Belastung wider. Hinzu kommen Grunderwerbsteuer, Notarkosten, Maklergebühren und laufende Nebenkosten. Der Nebenkosten-Immobilie-Rechner und der Grunderwerbsteuer-Rechner helfen dabei, die Kaufnebenkosten vollständig zu erfassen. Auch der Notarkosten-Hauskauf-Rechner liefert eine wichtige Kalkulationsgrundlage.
3. Finanzierung realistisch durchrechnen
Bevor eine Baufinanzierung abgeschlossen wird, sollte die monatliche Rate auf Basis verschiedener Szenarien geprüft werden. Der Baufinanzierung-Rechner und der Annuitätenrechner ermöglichen einen direkten Vergleich unterschiedlicher Laufzeiten und Tilgungssätze. Wer die laufende Tilgung im Blick behalten will, findet im Tilgungsrechner weitere Orientierung.
4. Kauf oder Miete nüchtern abwägen
Angesichts hoher Kaufpreise in Ballungsräumen und gestiegen Finanzierungsanforderungen ist ein sachlicher Vergleich zwischen Kauf und Miete sinnvoll. Der Kauf-vs.-Miete-Rechner stellt beide Optionen auf Basis individueller Eingaben gegenüber. Der Quadratmeterpreis-Rechner hilft zudem dabei, Angebote in verschiedenen Lagen besser einzuordnen.
Einschätzung zur Marktlage 2026
Homeday beschreibt die aktuelle Lage auf dem deutschen Immobilienmarkt als keine klassische Blasensituation. Ein plötzlicher Crash wird von Marktbeobachtern nicht erwartet, wohl aber eine spürbare Marktkorrektur in einzelnen Segmenten. Wer fundierte Daten nutzt und die eigene finanzielle Situation objektiv prüft, könne auch 2026 solide Entscheidungen treffen, so die Einschätzung von Homeday. Der Markt bleibt heterogen: Während Toplagen in München oder Frankfurt strukturell teuer bleiben, bieten Städte wie Dortmund oder Dresden deutlich niedrigere Einstiegspreise.
Quellen
- Immobilienpreisentwicklung 2026: Trends, Prognosen, News (Schwäbisch Hall)
- Immobilienpreise 2026 und aktuelle Entwicklung (Baufi24)
- Immobilienblase Deutschland 2026: Platzt sie? Prognose & aktuelle Lage (Homeday)
Häufige Fragen
Sind die Immobilienpreise in Deutschland 2026 wirklich gesunken?
Das Bild ist uneinheitlich. In einzelnen Großstädten wie München gingen die durchschnittlichen Angebotspreise für Wohnungen zwischen Q3/2024 und Q3/2025 leicht zurück, etwa um 0,2 Prozent auf 9.174 Euro pro Quadratmeter. In anderen Städten wie Hamburg stiegen sie dagegen um 2,7 Prozent auf 6.312 Euro pro Quadratmeter. Von einem flächendeckenden Preisrückgang kann also keine Rede sein. Experten sprechen von einer Marktkorrektur, nicht von einem Crash.
Warum ist das Eigenheim trotzdem für viele unerschwinglich?
Das zentrale Problem liegt laut einer Auswertung des Kiel Instituts für Weltwirtschaft weniger bei den laufenden Zins- und Tilgungskosten als vielmehr beim notwendigen Eigenkapital. Seit 1980 hat sich der erforderliche Eigenkapitalanteil beim Immobilienkauf in deutschen Städten nahezu verdoppelt. Millennials mussten zuletzt im Durchschnitt rund 14 Jahre sparen, um ausreichend Eigenkapital anzusammeln, etwa doppelt so lange wie frühere Generationen.
Was kosten Wohnungen in den deutschen Großstädten aktuell?
Die Preisunterschiede zwischen den Städten sind erheblich. Für eine 83 Quadratmeter große Wohnung werden aktuell im Durchschnitt beispielsweise in München rund 761.000 Euro, in Frankfurt am Main rund 538.000 Euro, in Hamburg rund 524.000 Euro und in Berlin rund 446.000 Euro aufgerufen. Günstigere Großstädte wie Dortmund liegen mit rund 227.000 Euro für dieselbe Wohnungsgröße deutlich darunter.
Droht in Deutschland 2026 eine Immobilienblase?
Nach Einschätzung von Marktbeobachtern ist ein plötzlicher Crash unwahrscheinlich. Was Deutschland bereits in den Jahren 2022 bis 2024 erlebt hat, gilt als Marktkorrektur, also ein Preisrückgang durch gestiegene Zinsen und sinkende Nachfrage, nicht als geplatzte Blase. Für 2026 wird eine spürbare, aber geordnete Marktkorrektur erwartet. Wer kaufen möchte, sollte die eigene Finanzierungssituation sorgfältig und auf Basis aktueller Daten prüfen.
Erholt sich der Immobilienmarkt gerade wieder?
Es gibt Anzeichen einer Belebung. Im dritten Quartal 2025 stiegen die Preise für Eigentumswohnungen und Einfamilienhäuser spürbar an, während die Zahl der Verkäufe teils wieder das Niveau der Boomjahre 2019 bis 2021 erreichte. Lediglich Mehrfamilienhäuser verzeichneten leichte Preisrückgänge. Der Markt zeigt sich also selektiv erholt, ohne jedoch flächendeckend auf das frühere Preisniveau zurückzukehren.
