Offene Immobilienfonds in der Krise: Drei Fonds haben die Rücknahme von Anteilen ausgesetzt, die Branche verzeichnet Mittelabflüsse in Rekordhöhe, und einzelne Fonds wie der Wohnen ZBI wurden um rund 17 Prozent abgewertet. Wer in offene Immobilienfonds investiert hat, kann im Falle einer Aussetzung nicht frei über sein Geld verfügen. Gleichzeitig warnt die Finanzaufsicht BaFin, dass die bisherige Risikoeinstufung dieser Fonds oft zu optimistisch war. Verbraucherzentralen empfehlen, Abfindungsangebote kritisch zu prüfen und rechtliche Schritte wie Schadensersatz zu prüfen.

Offene Immobilienfonds: Massive Abwertungen und Rücknahme-Stopps in der Krise

Drei offene Immobilienfonds verweigern derzeit die Rücknahme von Anteilen, die Branche verzeichnet Mittelabflüsse in Rekordhöhe, und ein Ende der Entwicklung ist laut einem aktuellen Gutachten der Finanzwende vom 17. Juni 2026 nicht absehbar. Die Situation hat sich gegenüber früheren Einschätzungen weiter verschlechtert.

Was gerade passiert

Offene Immobilienfonds stehen seit Monaten unter erheblichem Druck. Die Ursachen liegen laut Fundresearch in der abrupten Zinswende des Jahres 2022: Seitdem sind Immobilienfinanzierungen deutlich teurer, Transaktionen dauern länger, und das Marktvolumen ist zurückgegangen. Gleichzeitig gelten alternative Anlageformen für viele Investoren wieder als attraktiver.

Zu konkreten Abwertungen, die die Verbraucherzentralen benennen, gehören:

Wohnen ZBI (Union Investment): Abwertung im Sommer 2024 um rund 17 Prozent
Leading Cities Invest (Kanam Grund): Ebenfalls von Neubebewertungen betroffen

Für einzelne Fonds wurde die Anteilsrücknahme inzwischen ausgesetzt, weil die liquiden Mittel des Sondervermögens nicht ausreichen, um den Rücknahmepreis für fällige Anteile zu zahlen und gleichzeitig die laufende Bewirtschaftung sicherzustellen. Beim Fonds “Fokus Wohnen Deutschland” verstärkte sich der Mittelabfluss insbesondere seit Dezember 2025 nochmals deutlich.

Die Finanzaufsicht BaFin kritisierte auf ihrer Jahrespressekonferenz im Mai 2026 die Risikobewertung dieser Fondsklasse: In die bisherigen Bewertungen flössen “nicht immer alle relevanten Risikoinformationen ein”. Die BaFin will sich auf europäischer Ebene für eine realistischere Risikoeinstufung einsetzen. Finanzwende bewertet das als einen Schritt in die richtige Richtung, fordert aber weitergehende Schutzmaßnahmen für Anlegerinnen und Anleger.

4 praktische Hinweise für Anlegerinnen und Anleger

1. Rücknahmestopp bedeutet keine Insolvenz

Eine vorübergehende Schließung eines Fonds bedeutet, dass Sie vorübergehend keinen Zugang zu Ihrem investierten Kapital haben. Der Fonds ist damit nicht insolvent. Dennoch ist der Zugang zu Ihrem Geld eingeschränkt, was bei kurzfristigem Liquiditätsbedarf problematisch sein kann.

2. Abfindungsangebote kritisch prüfen

Wer Post von seiner Bank oder einem unbekannten Anbieter mit einem Abfindungsangebot erhält, sollte laut Verbraucherzentrale besonders vorsichtig sein. Angebote aus dem Ausland sind mit besonderer Skepsis zu behandeln, da viele dieser Angebote als unseriös einzustufen sind.

3. Schadensersatz oder Rückabwicklung prüfen lassen

Unter bestimmten Voraussetzungen können laut Verbraucherzentrale Ansprüche auf Schadensersatz oder Rückabwicklung bestehen. Dies setzt in der Regel voraus, dass bei der Anlageberatung Risiken nicht korrekt dargestellt wurden. Eine rechtliche Einschätzung ist hier sinnvoll.

4. Rendite und Alternativen vergleichen

Wer prüfen möchte, wie andere Anlageformen im Vergleich abschneiden, kann sich mit dem Rendite-Rechner einen Überblick verschaffen. Für festverzinsliche Alternativen bietet sich der Festgeld-Rechner oder der Tagesgeld-Rechner an. Wer längerfristig plant, kann mit dem ETF-Sparplan-Rechner verschiedene Szenarien durchrechnen.

Hintergrund: Warum offene Immobilienfonds strukturell anfällig sind

Offene Immobilienfonds investieren in Immobilien, die sich nicht von einem Tag auf den anderen verkaufen lassen. Anlegerinnen und Anleger können ihre Anteile jedoch in der Regel täglich zurückgeben. Dieses strukturelle Ungleichgewicht zwischen der Liquidität der Anlage und der Liquiditätserwartung der Anleger ist ein bekanntes Risiko der Fondsklasse, das in der aktuellen Marktlage wieder deutlich sichtbar wird. Die bisherige Vermarktung als “sichere Anlage” steht damit in einem Widerspruch zu den realen Risiken, den auch die BaFin nun öffentlich benennt.

Wer Immobilien als Anlageklasse bewertet, sollte zudem laufende Kosten im Blick behalten. Der Hausgeld-Rechner und der Mietrendite-Rechner helfen, die wirtschaftliche Seite direkter Immobilienanlagen einzuschätzen.

Quellen

Häufige Fragen

Warum können manche offenen Immobilienfonds derzeit keine Anteile zurücknehmen?

Mehrere offene Immobilienfonds haben die Rücknahme von Anteilen ausgesetzt, weil ihre liquiden Mittel nicht ausreichen, um gleichzeitig Anleger auszuzahlen und den laufenden Betrieb der Immobilien zu sichern. Auslöser ist die anhaltende Krise am Immobilienmarkt, die durch die abrupte Zinswende ab 2022 ausgelöst wurde. Seitdem sind Finanzierungen deutlich teurer, Immobilientransaktionen ziehen sich länger hin, und viele Anleger zogen Kapital aus den Fonds ab. Seit mehr als zwei Jahren verzeichnen offene Immobilienfonds hohe Nettomittelabflüsse, eine Trendwende ist derzeit nicht erkennbar.

Bedeutet die Schließung eines offenen Immobilienfonds, dass mein Geld verloren ist?

Nein, eine Schließung ist keine Insolvenz. Sie bedeutet jedoch, dass Sie vorübergehend keinen Zugang zu Ihrem investierten Kapital haben. Die Immobilien des Fonds bleiben weiterhin vorhanden und werden bewirtschaftet. Allerdings besteht das Risiko weiterer Wertverluste, solange der Fonds geschlossen bleibt oder Abwertungen vorgenommen werden. Unter bestimmten Voraussetzungen können Schadensersatz oder eine Rückabwicklung der Anlage geprüft werden.

Wie stark wurden offene Immobilienfonds bereits abgewertet?

Die Abwertungen fallen je nach Fonds unterschiedlich stark aus. Als konkretes Beispiel verzeichnete der Fonds Wohnen ZBI (Union Investment) im Sommer 2024 eine Abwertung von rund 17 Prozent. Weitere Fonds folgten mit eigenen Neubewertungen. Insgesamt kämpfen die meisten offenen Immobilienfonds auf Jahressicht mit Mini- oder sogar Minusrenditen. Drei Fonds verweigern aktuell gänzlich die Rücknahme von Anteilen.

Was sagt die Finanzaufsicht BaFin zur Risikoeinstufung offener Immobilienfonds?

Die BaFin hat im Mai 2026 auf ihrer Jahrespressekonferenz Kritik an der bisherigen Risikobewertung offener Immobilienfonds geäußert. Laut der Aufsichtsbehörde fließen in die Risikobewertungen nicht immer alle relevanten Risikoinformationen ein. Die BaFin will sich auf europäischer Ebene für eine realistischere Risikoeinstufung dieser Fonds einsetzen, die bislang häufig als sichere Anlage vermarktet wurden. Verbraucherschützer fordern darüber hinaus weitergehende Maßnahmen zum Schutz der Anlegerinnen und Anleger.

Was sollte ich tun, wenn ich ein Abfindungsangebot für meine Fondsanteile erhalte?

Bleiben Sie bei solchen Angeboten kritisch. Die Verbraucherzentralen warnen ausdrücklich davor, Abfindungsangebote vorschnell anzunehmen, da diese häufig unseriös sind. Besondere Vorsicht ist bei Angeboten aus dem Ausland geboten. Bevor Sie handeln, empfiehlt es sich, eine unabhängige Beratung, etwa bei einer Verbraucherzentrale, in Anspruch zu nehmen und die eigene rechtliche Situation prüfen zu lassen.

Dieser Artikel wurde von einem KI-System automatisiert erstellt. Kennzeichnung gemäß Art. 50 der EU-KI-Verordnung.

Offene Immobilienfonds: Abwertungen und Rücknahme-Stopps