Bereits drei offene Immobilienfonds haben die Anteilsrücknahme ausgesetzt, zuletzt der Fonds “Fokus Wohnen Deutschland” am 26. Februar 2026. Die Branche verzeichnete 2025 laut Scope-Report Nettomittelabflüsse von rund 7,6 Milliarden Euro, das dritte Jahr in Folge mit erheblichen Abflüssen. Wer in offene Immobilienfonds investiert hat, muss wissen: Eine Aussetzung der Anteilsrücknahme kann gesetzlich bis zu 36 Monate dauern. In dieser Zeit ist es nicht möglich, das investierte Kapital zurückzuerhalten. Angesichts sinkender Immobilienbewertungen, anhaltender Mittelabflüsse und wachsender Liquiditätsprobleme warnt der aktuelle Scope-Report vor weiteren Aussetzungen. Betroffene Anleger sollten prüfen, ob ihre Anlageberatung ordnungsgemäß über dieses Liquiditätsrisiko aufgeklärt hat.
Offene Immobilienfonds: Notbremse bei Anteilsrücknahmen – was Anleger jetzt wissen müssen
Seit dem 26. Februar 2026 können Anleger des offenen Immobilienfonds „Fokus Wohnen Deutschland” ihre Anteile nicht mehr an die Fondsgesellschaft zurückgeben. Die Aussetzung der Anteilsrücknahme kann nach geltendem Recht bis zu 36 Monate andauern. Der Fonds ist kein Einzelfall: Laut dem aktuellen Scope-Report 2026 haben mit dem UBS (D) Euroinvest Immobilien und dem WohnSelect D bereits zwei weitere offene Immobilienfonds die Rücknahme von Anteilen ausgesetzt. Die Branche verzeichnete im Jahr 2025 Nettomittelabflüsse von rund 7,6 Milliarden Euro – bereits das dritte Jahr in Folge mit erheblichen Abflüssen.
Hintergrund: Warum geraten offene Immobilienfonds unter Druck?
Offene Immobilienfonds galten lange als vergleichsweise stabile Anlageform. Niedrige Zinsen, steigende Mieten und starke Kapitalzuflüsse trieben den Immobilienmarkt bis Ende 2021 an. Mit der Zinswende ab 2022 setzte eine Abkühlung ein: Immobilienbewertungen sanken, Anleger zogen Kapital ab, und die Liquidität einzelner Fonds geriet unter Druck.
Der Scope-Report 2026 beschreibt ein weiterhin angespanntes Bild. Hohe Mittelabflüsse, sinkende Immobilienbewertungen und Liquiditätsprobleme belasten zahlreiche Fonds. Aufgrund bereits ausgesprochener Kündigungen könnten die Abflüsse auch in den kommenden Monaten auf hohem Niveau bleiben. Gleichzeitig sind die Zinsen seit Ende 2024 wieder rückläufig, was sich mittelfristig stabilisierend auswirken könnte – konkrete Erholungszeichen für die Fondsbranche sind laut den vorliegenden Berichten jedoch noch nicht ablesbar.
Vier praktische Implikationen für Anleger
1. Kapital kann kurzfristig nicht verfügbar sein
Die Aussetzung der Anteilsrücknahme bedeutet konkret: Wer in einem betroffenen Fonds investiert ist, kann sein Geld für bis zu 36 Monate nicht zurückfordern. Dieses Liquiditätsrisiko ist gesetzlich zulässig, muss aber im Rahmen einer ordnungsgemäßen Anlageberatung kommuniziert werden. Anleger sollten prüfen, ob sie vor dem Kauf vollständig über dieses Risiko aufgeklärt wurden – und gegebenenfalls rechtlichen Rat einholen.
2. Renditeerwartungen kritisch überprüfen
Wer Immobilienfonds als risikoarme Alternative zu Tagesgeld oder Festgeld betrachtet hat, sollte die eigene Anlagestrategie neu bewerten. Offene Immobilienfonds unterliegen Bewertungsrisiken, die sich erst mit Verzögerung in den ausgewiesenen Anteilspreisen niederschlagen. Ein Vergleich verschiedener Anlageformen kann helfen, die eigene Risikobereitschaft realistisch einzuschätzen. Mit dem Rendite-Rechner lässt sich die tatsächliche Rendite einer Investition transparent berechnen.
3. Alternativen für die Liquiditätsreserve prüfen
Wer auf kurzfristige Verfügbarkeit angewiesen ist, sollte einen ausreichenden Puffer in liquiden Anlageformen halten. Tagesgeld und Festgeld bieten im Gegensatz zu Immobilienfonds garantierte tägliche oder fristgebundene Verfügbarkeit. Mit dem Tagesgeld-Rechner und dem Festgeld-Rechner lassen sich aktuelle Konditionen schnell vergleichen. Wer beide Formen gegenüberstellen möchte, findet mit dem Festgeld-vs.-Tagesgeld-Rechner ein direktes Vergleichswerkzeug.
4. Sparplan-Strategien breiter aufstellen
Wer regelmäßig Vermögen aufbaut, sollte die Abhängigkeit von einer einzigen Anlageklasse überdenken. ETF-Sparpläne etwa bieten börsentäglich Liquidität und eine breite Streuung. Mit dem ETF-Sparplan-Rechner lässt sich berechnen, wie sich regelmäßige Einzahlungen über verschiedene Laufzeiten und Renditen entwickeln. Ergänzend zeigt der Zinseszins-Rechner die langfristige Wirkung von Wiederanlageeffekten.
Quellen
- Fokus Wohnen Deutschland stoppt Anteilsrücknahme – MTR Legal
- Offene Immobilienfonds: Scope-Report 2026 warnt vor weiteren Rücknahmeaussetzungen – JACKWERTH Rechtsanwälte
- Offene Immobilienfonds für Privatanleger 2026 – LYNX Broker
Häufige Fragen
Was bedeutet es, wenn ein offener Immobilienfonds die Anteilrücknahme aussetzt?
Setzt ein Fonds die Anteilrücknahme aus, können Anleger ihre Fondsanteile vorübergehend nicht an die Fondsgesellschaft zurückgeben. Das investierte Kapital ist in dieser Zeit nicht verfügbar. Gesetzlich ist eine solche Aussetzung für bis zu 36 Monate zulässig. Der Fonds “Fokus Wohnen Deutschland” hat diesen Schritt am 26. Februar 2026 vollzogen.
Welche Fonds sind aktuell von Rücknahmeaussetzungen betroffen?
Laut dem aktuellen Scope-Report 2026 haben bereits drei offene Immobilienfonds die Anteilrücknahme ausgesetzt: der Fokus Wohnen Deutschland, der UBS (D) Euroinvest Immobilien sowie der WohnSelect D. Der Report warnt zudem vor möglichen weiteren Aussetzungen in der Branche.
Warum geraten offene Immobilienfonds derzeit unter Druck?
Mehrere Faktoren belasten die Branche gleichzeitig: Die Zinswende hat zu sinkenden Immobilienbewertungen geführt. Hinzu kommen anhaltend hohe Mittelabflüsse. Allein 2025 zogen Anleger netto rund 7,6 Milliarden Euro aus offenen Immobilienfonds ab. Es war das dritte Jahr in Folge mit erheblichen Nettomittelabflüssen, was die Liquidität vieler Fonds belastet.
Haben Anleger rechtliche Möglichkeiten, wenn sie über Risiken nicht aufgeklärt wurden?
Ja. Das Liquiditätsrisiko eines offenen Immobilienfonds, einschließlich der Möglichkeit einer Rücknahmeaussetzung, muss im Rahmen einer ordnungsgemäßen Anlageberatung erläutert werden. Wurde darüber nicht aufgeklärt, können Schadensersatzansprüche wegen fehlerhafter Anlageberatung geprüft werden. Betroffene Anleger sollten rechtlichen Rat einholen.
Sind offene Immobilienfonds als Geldanlage trotzdem noch relevant?
Die aktuelle Lage ist angespannt, doch Experten sehen auch Chancen: Immobilien gelten als Sachwertanlage besonders in inflationsgeprägten Zeiten als wertstabil. Da die Zinsen seit Ende 2024 wieder sinken, könnten sich Teile des Immobilienmarktes stabilisieren. Anleger sollten jedoch die Liquiditätsrisiken dieser Anlageform sorgfältig abwägen, bevor sie investieren.
Dieser Artikel wurde von einem KI-System automatisiert erstellt. Kennzeichnung gemäß Art. 50 der EU-KI-Verordnung.
