Laut einer aktuellen Studie des Instituts der deutschen Wirtschaft (IW) verlieren Eigenheimkäufer in deutschen Metropolen, die ihre Immobilie selbst bewohnen, gegenüber Vermietern innerhalb von 15 Jahren bis zu 87.000 Euro – ein europäischer Sonderfall. Wer in Deutschland eine Immobilie kauft und selbst einzieht, erzielt laut IW nur rund sechs Prozent Rendite auf das eingesetzte Kapital, während Vermieter fast neun Prozent erreichen. Vermieter dürfen Abschreibungen, Kreditzinsen und Instandhaltungskosten steuerlich absetzen, Selbstnutzer hingegen nicht. Außerhalb der Metropolen beträgt der Nachteil immerhin noch 40.000 bis 50.000 Euro. In keinem der sechs untersuchten europäischen Vergleichsländer besteht eine vergleichbare Ungleichbehandlung.
Wer in Deutschland eine Immobilie kauft und selbst einzieht, zahlt nach einer aktuellen Studie des Instituts der deutschen Wirtschaft (IW) vom Juli 2026 innerhalb von 15 Jahren bis zu 87.000 Euro mehr als ein Käufer, der dieselbe Wohnung vermietet. Deutschland ist damit laut IW ein Sonderfall in Europa.
Der Steuernachteil im Detail
Das IW hat die steuerliche Behandlung von selbstgenutztem Wohneigentum und vermieteten Immobilien in Deutschland sowie sechs weiteren europäischen Ländern verglichen. Ergebnis: Bei einer beispielhaften Metropolwohnung mit einem Kaufpreis von 300.000 Euro liegt die Rendite auf das eingesetzte Kapital für Vermieter bei fast neun Prozent, für Selbstnutzer bei sechs Prozent. Der Unterschied über 15 Jahre beläuft sich auf rund 87.000 Euro. Außerhalb von Metropolregionen beziffert die Studie den Nachteil auf 40.000 bis 50.000 Euro.
Der Grund: Vermieter können die Immobilie steuerlich abschreiben und laufende Kosten wie Kreditzinsen sowie Instandhaltungsaufwendungen steuermindernd geltend machen. Selbstnutzern stehen diese Möglichkeiten nicht zur Verfügung. In allen sechs untersuchten europäischen Vergleichsländern ist diese Ungleichbehandlung laut IW so nicht vorhanden.
Praktische Implikationen für Käufer
1. Die Gesamtkosten nüchtern durchrechnen
Wer den Kauf einer Immobilie zur Eigennutzung plant, sollte alle anfallenden Kosten realistisch kalkulieren: Kaufpreis, Grunderwerbsteuer, Notar- und Maklerkosten sowie laufende Finanzierungskosten. Ein Baufinanzierungsrechner hilft dabei, die monatliche Belastung einzuschätzen. Die einmaligen Kaufnebenkosten lassen sich mit dem Nebenkosten-Immobilien-Rechner überschlagen.
2. Eigenkapital und Finanzierungsstruktur prüfen
Da Selbstnutzer Kreditzinsen nicht steuerlich absetzen können, ist die Höhe des Eigenkapitals besonders entscheidend. Je mehr Eigenkapital eingebracht wird, desto geringer die Zinslast und damit auch der steuerliche Nachteil gegenüber Vermietern. Den erforderlichen Eigenkapitalbedarf kalkulieren Sie mit dem Eigenkapital-Hauskauf-Rechner.
3. Kauf oder Miete: Einen Vergleich anstellen
Angesichts des strukturellen Steuernachteils lohnt sich ein direkter Vergleich zwischen Kaufen und Weitermieten. Unser Kauf-vs.-Miete-Rechner zeigt, unter welchen Bedingungen das Eigenheim trotz der steuerlichen Ungleichbehandlung finanziell vorteilhaft ist.
4. Steuerfreien Verkauf langfristig im Blick behalten
Wer eine selbstgenutzte Immobilie irgendwann verkaufen möchte, profitiert von der Spekulationsfristregelung: Laut aktueller Rechtslage 2026 ist ein Verkauf steuerfrei, wenn die Immobilie entweder mindestens zehn Jahre im Besitz war oder im Verkaufsjahr sowie in den beiden vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde. Diese Regelung kann den steuerlichen Nachteil bei der Eigennutzung langfristig teilweise ausgleichen. Wer eine Erbschaft erhält und die Immobilie später veräußern möchte, sollte die Erbschaftsteuer-Regelungen gesondert prüfen.
Quellen
- Immobilien in Deutschland: Steuerliche Nachteile für Selbstnutzer – FAZ, 04.07.2026
- Immobilien: Bis zu 87.000 Euro Steuernachteil für Selbstnutzer – Institut der deutschen Wirtschaft (IW Köln)
- Wissenswertes zu steuerfreien Immobilienverkäufen 2026 – immoschnatz.de, 23.01.2026
Häufige Fragen
Wie groß ist der steuerliche Nachteil für Selbstnutzer einer Immobilie in Deutschland?
Laut einer aktuellen Studie des Instituts der deutschen Wirtschaft (IW) verliert, wer eine Wohnung in einer deutschen Metropole für 300.000 Euro kauft und selbst einzieht, gegenüber einem Vermieter innerhalb von 15 Jahren rund 87.000 Euro. Außerhalb von Großstädten liegt der Nachteil bei 40.000 bis 50.000 Euro.
Warum sind Vermieter in Deutschland steuerlich besser gestellt als Selbstnutzer?
Vermieter können ihre Immobilie steuerlich abschreiben und laufende Kosten wie Kreditzinsen sowie Instandhaltungsaufwendungen steuerlich geltend machen. Selbstnutzern stehen diese Abzugsmöglichkeiten nicht zu. Das führt dazu, dass die Kapitalrendite für Vermieter im IW-Beispiel bei fast neun Prozent liegt, für Selbstnutzer hingegen nur bei sechs Prozent.
Ist Deutschland mit dieser steuerlichen Regelung ein Sonderfall in Europa?
Ja. Das Institut der deutschen Wirtschaft hat Deutschland mit sechs weiteren europäischen Ländern verglichen. In allen untersuchten Vergleichsländern ist die steuerliche Ungleichbehandlung zwischen Selbstnutzern und Vermietern deutlich geringer oder gar nicht vorhanden. Deutschland gilt in dieser Hinsicht als europäischer Sonderfall.
Kann ich als Selbstnutzer den Verkauf meiner Immobilie steuerfrei gestalten?
Ja, unter bestimmten Voraussetzungen. Im Jahr 2026 gilt: Ein Immobilienverkauf ist steuerfrei, wenn Sie die Immobilie mindestens zehn Jahre besessen haben (Spekulationsfrist) oder wenn Sie die Immobilie im Verkaufsjahr sowie in den beiden vorangegangenen Jahren selbst zu Wohnzwecken genutzt haben. Für Erbengemeinschaften und Kapitalanleger gelten dabei zusätzliche Besonderheiten.
Lohnt sich der Kauf einer Immobilie zur Selbstnutzung in Deutschland trotz der steuerlichen Nachteile?
Eine pauschale Antwort gibt es nicht, da individuelle Faktoren wie Kaufpreis, Standort, Finanzierungskosten und persönliche Lebenssituation eine große Rolle spielen. Die IW-Studie zeigt jedoch klar, dass die Rendite für Selbstnutzer im Schnitt rund drei Prozentpunkte unter der von Vermietern liegt. Wer die Zahlen für die eigene Situation einordnen möchte, sollte einen unabhängigen Finanz- oder Steuerberater hinzuziehen.
