Laut IW-Wohnindex Q2/2026 ist das Mietangebot in deutschen Großstädten um bis zu 57 Prozent gegenüber 2022 eingebrochen – in Hamburg sogar um mehr als die Hälfte – während die Kaufpreise stagnieren und die Mieten bundesweit weiter steigen. Wer in einer deutschen Großstadt eine Mietwohnung sucht, trifft auf ein drastisch ausgedünntes Angebot. Gleichzeitig sind die Mieten im vierten Quartal 2025 bundesweit um durchschnittlich 4,1 Prozent gestiegen. Da die Fertigstellungszahlen mit rund 215.000 neuen Wohnungen weit unter dem jährlichen Bedarf von etwa 258.000 Einheiten liegen, dürfte sich die Lage für Mieterinnen und Mieter 2026 kaum entspannen.
Das Mietangebot in deutschen Großstädten ist laut dem IW-Wohnindex Q2/2026 des Instituts der deutschen Wirtschaft (IW) gegenüber dem Jahr 2022 in einzelnen Städten um bis zu 57 Prozent eingebrochen. In Hamburg hat sich das Mietangebot nach IW-Angaben sogar um mehr als die Hälfte reduziert. Gleichzeitig stagnieren die Kaufpreise auf hohem Niveau, während die Mieten weiter steigen. Der Wohnungsmarkt zeigt damit zwei gegensätzliche Bewegungen: mehr Kaufobjekte im Angebot, deutlich weniger Mietwohnungen.
Lage auf dem Mietmarkt: Was die Zahlen bedeuten
Das IW beschreibt für das zweite Quartal 2026 eine klare Spaltung des Wohnungsmarkts. Auf der Kaufseite wächst das inserierte Angebot, was Interessenten mehr Auswahl verschafft. Auf der Mietseite hingegen bleibt das Angebot in vielen Städten weit unter dem Niveau von 2022. Bundesweit verteuerten sich Mietwohnungen laut dem Frühjahresgutachten des Zentralen Immobilien Ausschusses (ZIA) im vierten Quartal 2025 um durchschnittlich 4,1 Prozent. Besonders in Köln und Hamburg stiegen die Mieten stark an. In München liegt der durchschnittliche Quadratmeterpreis bei über 22 Euro, Frankfurt und Berlin bewegen sich auf ähnlich hohem Niveau.
Der strukturelle Grund für den Druck auf dem Mietmarkt: Die Zahl der fertiggestellten Wohnungen wird laut aktuellen Einschätzungen 2026 bei etwa 215.000 Einheiten liegen, während der jährliche Bedarf bis 2040 auf rund 258.000 Einheiten geschätzt wird. Die Versorgungslücke wächst damit weiter. Hinzu kommt der anhaltende Trend zu Einpersonenhaushalten, der die Nachfrage nach kleineren Wohnungen in Ballungsräumen zusätzlich antreibt.
Praktische Implikationen für Verbraucher
1. Mieten kalkulieren und Warmmiete im Blick behalten Wer eine neue Mietwohnung sucht, sollte nicht nur die Kaltmiete, sondern die gesamte monatliche Belastung im Blick haben. Mit einem Warmmiete-Rechner lässt sich die tatsächliche monatliche Ausgabe inklusive Nebenkosten realistisch einschätzen, bevor eine Entscheidung getroffen wird.
2. Kauf versus Miete neu abwägen Da das Kaufangebot laut IW gestiegen ist und die Kaufpreise in vielen Regionen aktuell stagnieren, kann sich ein Vergleich beider Optionen lohnen. Der Kauf-vs.-Miete-Rechner hilft dabei, die langfristigen Kosten beider Wege gegenüberzustellen.
3. Eigenkapital und Finanzierungskosten realistisch prüfen Wer den Kauf einer Immobilie in Betracht zieht, sollte zunächst das verfügbare Eigenkapital und die Nebenkosten kennen. Der Eigenkapital-Hauskauf-Rechner gibt einen Überblick, wie viel Eigenkapital für eine solide Finanzierung erforderlich ist. Ergänzend lassen sich mit dem Baufinanzierung-Rechner monatliche Raten und Gesamtkosten kalkulieren.
4. Nebenkosten beim Kauf nicht unterschätzen Kaufinteressenten sollten Grunderwerbsteuer, Notarkosten und weitere Erwerbsnebenkosten von Anfang an einplanen. Der Nebenkosten-Immobilien-Rechner und der Grunderwerbsteuer-Rechner helfen, diese Posten vorab zu beziffern und böse Überraschungen zu vermeiden.
Quellen
- IW-Wohnindex Q2/2026: Mehr Auswahl beim Kauf, anhaltender Druck auf dem Mietmarkt – Institut der deutschen Wirtschaft (IW)
- Wohnungskrise 2026 hält an: Steigende Mieten und kaum Neubau – vreed.de
- Experten-Prognosen: Mieten und Immobilienpreise werden 2026 weiter steigen – manager-magazin.de
Häufige Fragen
Wie stark ist das Mietangebot in deutschen Großstädten zurückgegangen?
In vielen Großstädten liegt das Mietangebot laut dem IW-Wohnindex Q2/2026 des Instituts der deutschen Wirtschaft deutlich unter dem Niveau von 2022. In Hamburg beispielsweise ist das Mietangebot um mehr als die Hälfte eingebrochen. In einzelnen Großstädten beträgt der Rückgang bis zu 57 Prozent im Vergleich zu 2022.
Warum steigen die Mieten 2026 weiter, obwohl die Wirtschaft schwächelt?
Trotz wirtschaftlicher Unsicherheiten bleibt das Wohnungsangebot in Ballungsräumen knapp. Gleichzeitig ziehen weiterhin viele Menschen in Großstädte, und die Zahl der Einpersonenhaushalte wächst. Dazu kommen gestiegene Baukosten und Zinsen, die den Neubau bremsen. Im vierten Quartal 2025 stiegen die Mieten bundesweit im Schnitt um 4,1 Prozent. Besonders in Köln und Hamburg fielen die Anstiege überdurchschnittlich hoch aus.
Werden 2026 genug neue Wohnungen gebaut, um den Bedarf zu decken?
Nein. Nach aktuellen Einschätzungen werden 2026 rund 215.000 Wohnungen fertiggestellt. Der tatsächliche Bedarf bis 2040 liegt jedoch bei rund 258.000 Einheiten jährlich. Die Lücke zwischen Angebot und Nachfrage wächst damit weiter, was den Druck auf Mieten und Kaufpreise langfristig aufrechterhält.
Wie entwickeln sich die Kaufpreise für Immobilien im Vergleich zu den Mieten?
Der IW-Wohnindex Q2/2026 zeigt eine gegensätzliche Entwicklung: Während das Angebot an Kaufimmobilien zunimmt und die Kaufpreise weitgehend stagnieren, bleibt das Mietangebot knapp und die Mieten steigen spürbar. Eigentumswohnungen und Häuser verteuerten sich im Jahr 2025 im Schnitt um 4,2 Prozent. Das Institut der deutschen Wirtschaft rechnet 2026 mit einem moderaten Preisanstieg von 3 bis 4 Prozent bei Kaufimmobilien.
In welchen Städten ist der Wohnungsmarkt besonders angespannt?
Besonders stark unter Druck stehen die Mietmärkte in München, Frankfurt, Berlin, Köln und Hamburg. In München liegt der Quadratmeterpreis für Mietwohnungen bei über 22 Euro, auch in Frankfurt und Berlin befinden sich die Mieten auf hohem Niveau. Hamburg verzeichnete sowohl einen starken Rückgang des Mietangebots als auch überdurchschnittliche Mietsteigerungen.
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