Annuität berechnen — Formel, Rate und Rechenbeispiel
Die Annuität ist die gleichbleibende monatliche Rate eines Darlehens aus Zins- und Tilgungsanteil. Sie berechnen sie, indem Sie das Darlehen mit der Summe aus Sollzinssatz und anfänglicher Tilgung multiplizieren und durch zwölf teilen. Mit sinkender Restschuld fällt der Zinsanteil, während der Tilgungsanteil innerhalb derselben Rate steigt.
Konstante Monatsrate
1.400,00 €
Zinsanteil im 1. Monat
816,67 €
Tilgungsanteil im 1. Monat
583,33 €
Restschuld nach Zeitraum
196.331,04 €
Annuitäten-Modell
Zins + Tilgung
6,0 % p.a.
Gezahlte Zinsen im Zeitraum
84.331,04 €
Getilgt im Zeitraum
83.668,96 €
Die Annuität bleibt im Modell konstant. Reale Finanzierungen können Sondertilgungen, Forward-Darlehen oder Anpassungen nach der Zinsbindung enthalten.
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Formel
Die monatliche Annuität ergibt sich aus dem Darlehensbetrag multipliziert mit der Summe aus Sollzinssatz und anfänglicher Tilgung in Prozent, geteilt durch 1.200. Der Zinsanteil des ersten Monats ist das Darlehen mal Sollzinssatz durch 1.200, der Rest der Rate ist Tilgung.
R = D · (p + t) / 1200
- R
- monatliche Rate (Annuität) in Euro
- D
- Darlehensbetrag in Euro
- p
- Sollzinssatz pro Jahr in Prozent
- t
- anfängliche Tilgung pro Jahr in Prozent
Rechenbeispiel: 200.000 EUR bei 3,5 % Zins und 2 % Tilgung
- 1
Zins- und Tilgungssatz addieren: 3,5 % + 2 % = 5,5 % jährlicher Kapitaldienst
- 2
Darlehen mal Kapitaldienst: 200.000 × 5,5 %
= 11.000 EUR pro Jahr
- 3
Durch zwölf für die Monatsrate: 11.000 ÷ 12
= 916,67 EUR pro Monat
- 4
Zinsanteil erster Monat: 200.000 × 3,5 % ÷ 12
= 583,33 EUR Zinsen
- 5
Rate minus Zinsanteil ergibt den Tilgungsanteil: 916,67 − 583,33
= 333,34 EUR Tilgung
Bei 200.000 EUR, 3,5 % Sollzins und 2 % Anfangstilgung zahlen Sie eine konstante Rate von 916,67 EUR. Im ersten Monat entfallen davon 583,33 EUR auf Zinsen und 333,34 EUR auf die Tilgung — nach zehn Jahren beträgt die Restschuld noch rund 152.189 EUR.
Typische Fehler
errorAnnuität mit reinem Zinsbetrag verwechselt
Die Rate enthält immer Zins UND Tilgung. Wer nur den Zinssatz auf das Darlehen rechnet, unterschätzt die Monatsrate erheblich und übersieht, dass ohne Tilgungsanteil die Schuld nie sinkt.
errorKonstante Rate mit gleichbleibendem Zinsanteil gleichgesetzt
Die Rate bleibt gleich, ihre Zusammensetzung nicht. Der Zinsanteil sinkt Monat für Monat mit der Restschuld, der Tilgungsanteil steigt entsprechend. Das beschleunigt die Rückzahlung mit der Zeit von selbst.
errorAnfangstilgung von null Prozent angesetzt
Ohne Tilgung liegt ein endfälliges Darlehen vor, bei dem die volle Summe am Ende offen bleibt. Für ein Annuitätendarlehen ist eine Tilgung von mindestens 2 Prozent üblich.
Warum die Annuität mehr ist als eine feste Rate
Das Annuitätendarlehen ist die häufigste Form der Immobilienfinanzierung in Deutschland. Sein Kennzeichen ist die gleichbleibende monatliche Rate über die gesamte Zinsbindung. Genau diese Konstanz macht die Finanzierung planbar: Haushalte wissen über Jahre hinweg exakt, welcher Betrag jeden Monat abgeht, und können ihn wie eine Miete fest einplanen.
Interessant ist der Blick unter die Oberfläche. Zu Beginn besteht die Rate zum größten Teil aus Zinsen, weil die Restschuld noch hoch ist. Mit jeder Zahlung schrumpft die Schuld ein wenig, der Zinsanteil sinkt und der Tilgungsanteil wächst. Bei 200.000 EUR und 3,5 Prozent Zins fließen im ersten Monat noch 583 EUR in die Zinsen und nur 333 EUR in die Tilgung. Nach einigen Jahren dreht sich dieses Verhältnis spürbar. Dadurch beschleunigt sich die Rückzahlung von selbst, ohne dass sich die Rate ändert.
Für die Planung ist die Höhe der Anfangstilgung die entscheidende Stellschraube. Sie bestimmt, wie schnell das Darlehen kleiner wird und wie hoch die Restschuld nach Ablauf der Zinsbindung ausfällt. Wer statt 2 Prozent lieber 3 Prozent tilgt, zahlt eine höhere Rate, spart über die Laufzeit aber oft einen fünfstelligen Betrag an Zinsen und ist deutlich früher schuldenfrei. Deshalb lohnt es sich, mehrere Kombinationen aus Zins und Tilgung durchzuspielen, statt nur auf die niedrigste Monatsrate zu schauen.
Der Annuitätenrechner liefert bewusst die wichtigsten Eckwerte für einen schnellen Szenariovergleich. Wer einen vollständigen Jahresplan mit Restschuld für jedes Jahr braucht, nutzt ergänzend den Tilgungsrechner. Für die Gesamtplanung eines Immobilienkaufs inklusive Eigenkapital und Nebenkosten helfen der Baufinanzierung-Rechner und der Kreditrechner Immobilie.