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Baufinanzierung berechnen — Darlehensbedarf, Rate und Beleihung

Bei einer Baufinanzierung berechnen Sie zuerst die Gesamtkosten aus Kaufpreis und Kaufnebenkosten und ziehen Ihr Eigenkapital ab. Die verbleibende Summe ist der Darlehensbedarf. Aus Darlehen, Sollzins und Tilgung ergibt sich die Monatsrate. Wichtige Kennzahlen sind zusätzlich die Eigenkapitalquote und die Beleihung, die die Konditionen der Bank beeinflussen.

10.0 %
5 %15 %
3.6 %
1 %8 %
2.5 %
1 %6 %

Darlehensbedarf

362.000 €

Monatsrate

1.840 €

Eigenkapitalquote

21.6 %

Laufzeit im Modell

24.8 Jahre

So setzt sich die Finanzierung zusammen

Gesamtprojektkosten

462.000 €

inkl. 42.000 € Kaufnebenkosten

Beleihung im Modell

86.2 % des Kaufpreises

nützlich als grober Richtwert für die Finanzierung

Gesamte Zinskosten

185.962 €

bei konstanter Annuität ohne Sondertilgung

Vereinfachte Modellrechnung für eine klassische Baufinanzierung. Effektivzins, Zinsbindung, Sondertilgungen, Förderdarlehen und Bonität können die reale Finanzierung deutlich verändern.

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Formel

Zum Kaufpreis addieren Sie die Kaufnebenkosten, das ergibt die Gesamtkosten. Davon ziehen Sie das Eigenkapital ab und erhalten den Darlehensbedarf. Die Monatsrate ist der Darlehensbetrag multipliziert mit der Summe aus Sollzins und Tilgung in Prozent, geteilt durch 1.200.

D = (K + N) − E und R = D · (p + t) / 1200

D
Darlehensbedarf in Euro
K
Kaufpreis der Immobilie in Euro
N
Kaufnebenkosten in Euro
E
eingesetztes Eigenkapital in Euro
R
monatliche Rate in Euro (p = Sollzins %, t = Tilgung %)

Rechenbeispiel: 400.000 EUR Kaufpreis mit 100.000 EUR Eigenkapital

  1. 1

    Kaufnebenkosten mit 10 % ansetzen: 400.000 × 10 %

    = 40.000 EUR Nebenkosten

  2. 2

    Gesamtkosten bilden: 400.000 + 40.000

    = 440.000 EUR Projektkosten

  3. 3

    Eigenkapital abziehen: 440.000 − 100.000

    = 340.000 EUR Darlehensbedarf

  4. 4

    Beleihung zum Kaufpreis: 340.000 ÷ 400.000

    = 85 % Beleihung

  5. 5

    Monatsrate bei 3,5 % Zins und 2 % Tilgung: 340.000 × 5,5 % ÷ 12

    = 1.558,33 EUR pro Monat

Für eine Immobilie zu 400.000 EUR mit 100.000 EUR Eigenkapital brauchen Sie ein Darlehen von 340.000 EUR. Die Eigenkapitalquote liegt bei 22,7 Prozent, die Beleihung bei 85 Prozent. Die Monatsrate beträgt 1.558,33 EUR, über die Laufzeit fallen rund 201.273 EUR Zinsen an.

Typische Fehler

errorNur mit dem Kaufpreis gerechnet, Nebenkosten vergessen

Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und Makler summieren sich je nach Bundesland auf 8 bis 12 Prozent. Diese Kaufnebenkosten müssen meist aus Eigenkapital gedeckt werden und erhöhen den tatsächlichen Kapitalbedarf erheblich.

errorDas gesamte Ersparte als Eigenkapital eingesetzt

Ein Teil des Vermögens sollte als Rücklage für Umzug, Möbel und Reparaturen erhalten bleiben. Wer alles einbringt, steht ohne Puffer da und muss unerwartete Kosten teuer nachfinanzieren.

errorSollzins und Beleihung nicht zusammen gedacht

Eine hohe Beleihung nahe dem Kaufpreis führt bei Banken oft zu Zinsaufschlägen. Schon etwas mehr Eigenkapital senkt die Beleihung und kann gleichzeitig den Zinssatz und damit die gesamten Kosten verbessern.

Baufinanzierung als Zusammenspiel mehrerer Hebel

Für die meisten Menschen ist der Immobilienkauf die größte finanzielle Entscheidung ihres Lebens. Umso wichtiger ist es, die Finanzierung nicht auf eine einzelne Zahl zu reduzieren. Ein niedriger Kaufpreis hilft wenig, wenn die Nebenkosten übersehen werden. Viel Eigenkapital verbessert die Ausgangslage, kann aber die Liquiditätsreserve aufzehren. Eine niedrige Rate wirkt entspannt, führt bei geringer Tilgung jedoch zu langer Laufzeit und hoher Restschuld. Erst im Zusammenspiel ergibt sich ein realistisches Bild.

Der erste häufig unterschätzte Posten sind die Kaufnebenkosten. Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbucheintrag und in vielen Fällen Maklerprovision summieren sich schnell auf 8 bis 12 Prozent des Kaufpreises. Bei 400.000 EUR sind das rund 40.000 EUR, die den Kapitalbedarf erhöhen und die meist nicht mitfinanziert werden können. Wer diese Summe nicht einplant, gerät bei der Bank schnell in Erklärungsnot.

Ebenso wichtig ist die Beleihung. Sie zeigt, wie hoch das Darlehen im Verhältnis zum Kaufpreis liegt, und ist für Banken die zentrale Risikokennzahl. Eine Beleihung von 85 Prozent wie im Beispiel ist noch tragfähig, führt aber bei manchen Instituten schon zu leichten Zinsaufschlägen. Wer die Beleihung durch mehr Eigenkapital senkt, verbessert oft nicht nur die Kreditsumme, sondern auch den Preis des Geldes.

Der Baufinanzierung-Rechner ist damit vor allem ein Orientierungswerkzeug für die frühe Planungsphase. Für die endgültige Auswahl eines Angebots gehören zusätzlich Effektivzins, Zinsbindung und Sondertilgungsrechte auf den Prüfstand. Wie sich Zins und Tilgung im Detail auswirken, zeigen der Tilgungsrechner und der Annuitätenrechner; für einen reinen Kreditvergleich eignet sich der Kreditrechner Immobilie.

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Häufige Fragen: Baufinanzierung-Rechner

Was bedeutet die Beleihung für meine Finanzierung? expand_more
Die Beleihung beschreibt, wie hoch das Darlehen im Verhältnis zum Immobilienwert ausfällt. Sie ist für Banken eine zentrale Risikogröße: Je niedriger die Beleihung, desto mehr Sicherheit — und desto günstiger sind meist die angebotenen Zinskonditionen.
Wird das Eigenkapital zuerst auf die Kaufnebenkosten angerechnet? expand_more
In der Praxis verlangen viele Banken, dass zumindest die Kaufnebenkosten vollständig aus Eigenmitteln getragen werden, weil sie keinen Gegenwert in der Immobilie haben. Das restliche Eigenkapital senkt dann die eigentliche Darlehenssumme und die Beleihung.
Was ist eine Vollfinanzierung und wann ist sie riskant? expand_more
Bei einer Vollfinanzierung wird der gesamte Kaufpreis, teils sogar die Nebenkosten, über Kredit finanziert. Das erhöht Beleihung, Zinssatz und Rate spürbar und lässt kaum Puffer, falls die Immobilie an Wert verliert oder Einkommen wegfällt.
Wie verlässlich ist die im Rechner ausgewiesene Laufzeit? expand_more
Die Laufzeit ist eine Modellrechnung unter der Annahme, dass Zins und Tilgung konstant bleiben. In der Realität endet die Zinsbindung meist nach zehn oder fünfzehn Jahren, danach entscheidet der neue Marktzins über die weitere Rückzahlungsdauer.

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