Grunderwerbsteuer-Rechner — Steuer beim Immobilienkauf nach Bundesland berechnen

Grunderwerbsteuer beim Immobilienkauf

Wer in Deutschland ein Haus, eine Wohnung oder ein Grundstück kauft, zahlt einmalig Grunderwerbsteuer. Sie gehört zu den größten Posten der Kaufnebenkosten und fällt auf den im Kaufvertrag vereinbarten Kaufpreis an. Der Rechner multipliziert den Kaufpreis mit dem Steuersatz Ihres Bundeslandes und zeigt sofort, wie hoch die Steuer und die Gesamtkosten inklusive Steuer ausfallen.

Sätze je Bundesland

Die Höhe des Steuersatzes legt jedes Bundesland selbst fest. Aktuell reicht die Spanne von 3,5 Prozent in Bayern bis zu 6,5 Prozent in Ländern wie Brandenburg, Nordrhein-Westfalen, dem Saarland, Schleswig-Holstein und Thüringen. Dazwischen liegen Sätze von 5,0 Prozent (etwa Baden-Württemberg, Bremen, Niedersachsen, Rheinland-Pfalz, Sachsen-Anhalt), 5,5 Prozent (Hamburg, Sachsen) und 6,0 Prozent (Berlin, Hessen, Mecklenburg-Vorpommern). Bei einem Kaufpreis von 300.000 Euro bedeutet das je nach Land eine Steuer zwischen 10.500 und 19.500 Euro.

Fälligkeit und Ablauf

Nach Abschluss des notariellen Kaufvertrags meldet der Notar den Vorgang dem Finanzamt. Dieses erlässt einen Grunderwerbsteuerbescheid, der innerhalb einer gesetzten Frist zu zahlen ist. Erst nach Zahlung gibt das Finanzamt die Unbedenklichkeitsbescheinigung frei, ohne die keine Eintragung als neuer Eigentümer ins Grundbuch erfolgt. Die Steuer ist damit ein zentraler Schritt auf dem Weg zum Eigentum und sollte fest eingeplant werden.

Hinweis

Dieser Rechner liefert eine vereinfachte Schätzung auf Basis der allgemeinen Landessätze und ersetzt keine Steuerberatung. Sondervereinbarungen, Befreiungen oder separat ausgewiesenes Inventar können das Ergebnis verändern.

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Der Satz ist Ländersache

Er reicht von 3,5 Prozent in Bayern bis 6,5 Prozent in mehreren Ländern, darunter Nordrhein-Westfalen, Brandenburg und Schleswig-Holstein.

Bei 400.000 Euro Kaufpreis sind das 14.000 gegenüber 26.000 Euro. Maßgeblich ist die Lage des Grundstücks, nicht Ihr Wohnsitz.

Bewegliches Inventar herausrechnen

Bemessungsgrundlage ist die Gegenleistung für das Grundstück. Mitverkauftes bewegliches Inventar — Einbauküche, Möbel, Markise, Sauna — gehört nicht dazu.

Wird es im Kaufvertrag getrennt ausgewiesen, sinkt die Bemessungsgrundlage entsprechend. Bei einer Küche für 20.000 Euro und 6,5 Prozent Steuer sind das 1.300 Euro Ersparnis. Die Werte müssen realistisch sein — überhöhte Ansätze fordern eine Prüfung heraus.

Die Instandhaltungsrücklage zählt inzwischen mit

Bei Eigentumswohnungen war es früher üblich, den anteiligen Bestand der Instandhaltungsrücklage abzuziehen. Der Bundesfinanzhof hat dem eine Absage erteilt.

Die Rücklage mindert die Bemessungsgrundlage damit nicht mehr. Ältere Ratgeber und Musterverträge enthalten diesen Hinweis noch — er ist überholt.

Erwerb unter Verwandten

Der Erwerb zwischen Ehegatten, eingetragenen Lebenspartnern und in gerader Linie Verwandten — Eltern, Kindern, Enkeln — ist von der Grunderwerbsteuer befreit.

Zwischen Geschwistern gilt das nicht: Sie sind in der Seitenlinie verwandt. Ein Umweg über die Eltern ist gestaltbar, sollte aber steuerlich begleitet werden.

Wann die Steuer fällig wird

Das Finanzamt erlässt den Bescheid nach Anzeige durch den Notar, meist einige Wochen nach Beurkundung. Zahlbar ist sie in der Regel binnen eines Monats.

Erst nach Zahlung erteilt das Finanzamt die Unbedenklichkeitsbescheinigung — ohne sie erfolgt keine Eintragung als Eigentümer im Grundbuch. Der Betrag muss also früh verfügbar sein, nicht erst zum Übergabetermin.

Grundstück und Haus getrennt kaufen

Wer ein unbebautes Grundstück kauft und danach unabhängig davon baut, zahlt Grunderwerbsteuer nur auf den Grundstückspreis.

Besteht dagegen ein rechtlicher oder tatsächlicher Zusammenhang mit einem Bauvertrag — das sogenannte einheitliche Vertragswerk — bezieht das Finanzamt die Baukosten mit ein. Die Abgrenzung ist streitanfällig und sollte vor Vertragsschluss geklärt werden.