Grunderwerbsteuer berechnen — Formel, Bundesland-Sätze und Beispiel
Die Grunderwerbsteuer berechnen Sie, indem Sie den Kaufpreis mit dem Steuersatz Ihres Bundeslands multiplizieren. Dieser liegt zwischen 3,5 Prozent in Bayern und 6,5 Prozent etwa in Nordrhein-Westfalen. Die Steuer wird einmalig nach dem Kauf fällig und ist Voraussetzung für die Eintragung ins Grundbuch.
Grunderwerbsteuer
15.000,00 €
Gesamtkosten inkl. Steuer
315.000,00 €
Steuersatz
5 %
Vereinfachte Schätzung auf Basis des aktuellen Steuersatzes von Baden-Württemberg. Keine Steuerberatung.
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Formel
Die Grunderwerbsteuer ergibt sich aus dem Kaufpreis multipliziert mit dem Steuersatz des jeweiligen Bundeslands. Der Prozentsatz wird dafür durch hundert geteilt. Die Gesamtkosten sind der Kaufpreis zuzüglich der berechneten Steuer.
S = K · (p ÷ 100)
- S
- Grunderwerbsteuer in Euro
- K
- Kaufpreis der Immobilie in Euro
- p
- Steuersatz des Bundeslands in Prozent (3,5–6,5)
Rechenbeispiel: 400.000 Euro in Nordrhein-Westfalen
- 1
Kaufpreis festlegen: 400.000 Euro
- 2
Steuersatz für Nordrhein-Westfalen einsetzen: 6,5 %
- 3
Kaufpreis mal Satz: 400.000 × 6,5 ÷ 100
= 26.000 EUR
- 4
Gesamtkosten inklusive Steuer: 400.000 + 26.000
= 426.000 EUR
- 5
Zum Vergleich derselbe Kauf in Bayern (3,5 %): 400.000 × 0,035
= 14.000 EUR
Für 400.000 Euro fallen in Nordrhein-Westfalen 26.000 Euro Grunderwerbsteuer an, in Bayern nur 14.000 Euro — ein Unterschied von 12.000 Euro allein durch das Bundesland. Die Steuer sollten Sie fest als Eigenkapital einplanen, da Banken sie selten mitfinanzieren.
Typische Fehler
errorEinheitlichen Steuersatz für ganz Deutschland angenommen
Es gibt keinen bundesweiten Satz. Jedes Bundesland legt ihn selbst fest, aktuell zwischen 3,5 und 6,5 Prozent. Verwenden Sie immer den Satz des Bundeslands, in dem die Immobilie liegt, nicht den Ihres Wohnorts.
errorMitverkauftes Inventar in die Bemessungsgrundlage einbezogen
Bewegliches Zubehör wie Einbauküche, Markise oder Sauna gehört nicht zum Grundstück. Wird es im Kaufvertrag separat und realistisch ausgewiesen, sinkt die Bemessungsgrundlage und damit die Steuer.
errorGrunderwerbsteuer mit der laufenden Grundsteuer verwechselt
Die Grunderwerbsteuer zahlen Sie einmalig beim Kauf. Die Grundsteuer ist eine jährlich wiederkehrende Abgabe an die Gemeinde. Beide Steuern haben nichts miteinander zu tun und werden getrennt berechnet.
Warum das Bundesland den größten Unterschied macht
Die Grunderwerbsteuer ist der größte Einzelposten unter den Kaufnebenkosten und zugleich der einzige, dessen Höhe rein vom Standort abhängt. Denn während Notar- und Grundbuchkosten bundesweit gleich geregelt sind, legt jedes Bundesland seinen Steuersatz selbst fest. Die Spanne reicht von 3,5 Prozent in Bayern bis zu 6,5 Prozent in mehreren nördlichen und westlichen Ländern — bezogen auf einen sechsstelligen Kaufpreis sind das schnell fünfstellige Unterschiede.
Wer die Zahlen einordnen möchte, sollte die mittleren Sätze kennen. Baden-Württemberg, Bremen, Niedersachsen, Rheinland-Pfalz und Sachsen-Anhalt liegen bei 5,0 Prozent. Hamburg und Sachsen verlangen 5,5 Prozent, Berlin, Hessen und Mecklenburg-Vorpommern 6,0 Prozent. Am oberen Ende stehen Nordrhein-Westfalen, Brandenburg, das Saarland, Schleswig-Holstein und Thüringen mit 6,5 Prozent. Bei einem Kaufpreis von 400.000 Euro trennen den günstigsten und den teuersten Fall damit 12.000 Euro — Geld, das nichts am Wert der Immobilie ändert, sondern allein an den Fiskus geht.
Die Steuer wird nicht laufend, sondern einmalig fällig. Nach der notariellen Beurkundung meldet der Notar den Kauf dem Finanzamt, das einen Steuerbescheid erlässt. Erst wenn dieser bezahlt ist, stellt das Amt die sogenannte Unbedenklichkeitsbescheinigung aus — ohne sie erfolgt keine Umschreibung im Grundbuch. Die Grunderwerbsteuer ist damit kein optionaler Posten, sondern ein Nadelöhr auf dem Weg zum Eigentum.
Ein wichtiger Hinweis zur Verwechslungsgefahr: Die einmalige Grunderwerbsteuer hat nichts mit der jährlichen Grundsteuer zu tun, die Sie später an die Gemeinde zahlen. Wer beide Belastungen sauber trennt, plant realistischer. Wie sich die Steuer in das gesamte Budget einfügt, zeigt der Kaufnebenkosten-Rechner, und ob Ihr Erspartes reicht, prüfen Sie mit dem Eigenkapital-Hauskauf-Rechner.