Hausgeld-Rechner — monatliches Hausgeld und umlagefähige Kosten für Eigentumswohnungen berechnen

Was das Hausgeld für Eigentümer bedeutet

Das Hausgeld ist eine Art Wohngeld der Wohnungseigentümergemeinschaft. Jeder Eigentümer einer Eigentumswohnung zahlt monatlich einen Beitrag an die WEG, mit dem die gemeinschaftlichen Ausgaben gedeckt werden. Es ist damit ein fester Bestandteil der laufenden Kosten und sollte bei jeder Kaufentscheidung mitgerechnet werden.

Der Hausgeld-Rechner gliedert den Betrag in seine wichtigsten Bausteine: Verwaltungskosten, Instandhaltungsrücklage und umlagefähige Betriebskosten. Daraus ergeben sich das monatliche und jährliche Hausgeld sowie die Aufteilung in einen umlagefähigen und einen nicht umlagefähigen Anteil.

Umlagefähig oder nicht umlagefähig

Für Vermieter ist die Unterscheidung besonders wichtig. Die laufenden Betriebskosten — etwa für Heizung, Wasser, Müllentsorgung, Hausreinigung oder den Hausmeister — gelten in der Regel als umlagefähig. Diese Posten können über die Nebenkostenabrechnung an die Mieter weitergegeben werden.

Verwaltungskosten und die Instandhaltungsrücklage hingegen bleiben beim Eigentümer. Die Verwaltervergütung deckt die kaufmännische Betreuung der Anlage, die Rücklage dient der Vermögensbildung für künftige Reparaturen am Gemeinschaftseigentum. Beide Posten dürfen nicht auf Mieter umgelegt werden und mindern damit die Nettorendite einer vermieteten Wohnung.

So nutzen Sie den Rechner

Tragen Sie die drei monatlichen Beträge ein. Der Rechner zeigt sofort, wie hoch Ihr gesamtes Hausgeld pro Monat und pro Jahr ausfällt und welcher Teil davon auf Mieter umlegbar ist. So lässt sich schnell abschätzen, welche Kosten dauerhaft beim Eigentümer verbleiben.

Die Ergebnisse sind eine Orientierungshilfe und ersetzen weder die konkrete Wirtschaftsplanung der WEG noch eine rechtsverbindliche Nebenkostenabrechnung.

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Was Hausgeld von Nebenkosten unterscheidet

Hausgeld zahlt der Eigentümer an die Wohnungseigentümergemeinschaft. Nebenkosten zahlt der Mieter an den Vermieter. Beide überschneiden sich, sind aber nicht dasselbe.

Der Unterschied liegt in den nicht umlagefähigen Anteilen: Instandhaltungsrücklage und Verwaltervergütung stecken im Hausgeld, dürfen aber nicht auf den Mieter umgelegt werden. Wer Hausgeld mit Nebenkosten gleichsetzt, verrechnet sich bei jeder Renditerechnung.

Welche Anteile umlagefähig sind

Umlagefähig sind die klassischen Betriebskosten nach Betriebskostenverordnung: Heizung, Wasser, Müll, Hausreinigung, Gartenpflege, Aufzug, Gebäudeversicherung, Hausmeister.

Nicht umlagefähig sind Instandhaltungsrücklage, Verwaltervergütung, Kosten für Instandsetzung und die Bankgebühren der Gemeinschaft. In der Praxis sind das rund 20 bis 30 Prozent des Hausgeldes, die beim Eigentümer hängen bleiben.

Warum die Instandhaltungsrücklage beim Eigentümer bleibt

Die Rücklage finanziert künftige Erhaltungsmaßnahmen am Gemeinschaftseigentum — Dach, Fassade, Leitungen. Davon profitiert der Eigentümer als Substanzinhaber, nicht der Mieter.

Genau deshalb ist sie nicht umlagefähig. Sie ist auch kein Verlust: Eingezahlte Rücklage bleibt Vermögen der Gemeinschaft und erhöht rechnerisch den Wert der Wohnung.

Wie hoch die Rücklage sein sollte

Eine verbreitete Orientierung ist die Peters’sche Formel, die aus den Herstellungskosten je Quadratmeter einen jährlichen Instandhaltungsbedarf ableitet. Häufig genannt werden 7 bis 12 Euro je Quadratmeter und Jahr für das Gemeinschaftseigentum.

Niedrige Rücklagen sind deshalb kein günstiges Objekt, sondern ein Warnsignal: Der Bedarf verschwindet nicht, er wird nur vertagt — und kommt als Sonderumlage zurück.

Was bei einer Sonderumlage passiert

Reicht die Rücklage für eine anstehende Maßnahme nicht, beschließt die Eigentümerversammlung eine Sonderumlage. Sie wird nach Miteigentumsanteilen verteilt und ist sofort fällig.

Vierstellige, bei Fassaden- oder Dachsanierungen auch fünfstellige Beträge sind üblich. Vor jedem Kauf gehören deshalb die Protokolle der letzten drei Eigentümerversammlungen gelesen — dort steht, was ansteht.

Was ein typisches Hausgeld ausmacht

Übliche Werte liegen bei 3 bis 5 Euro je Quadratmeter und Monat. Bei 70 Quadratmetern also rund 210 bis 350 Euro.

Nach oben treiben es Aufzug, Tiefgarage, Concierge, Schwimmbad und aufwendige Außenanlagen. Ein auffällig niedriges Hausgeld deutet oft auf eine unterdotierte Rücklage hin, nicht auf sparsame Verwaltung.

Was der Wirtschaftsplan verrät

Das Hausgeld beruht auf dem Wirtschaftsplan der Verwaltung — einer Schätzung für das kommende Jahr. Die Jahresabrechnung stellt ihm die tatsächlichen Kosten gegenüber.

Weichen beide regelmäßig deutlich voneinander ab, ist das ein Hinweis auf ungenaue Planung. Für Käufer ist die Jahresabrechnung deshalb aussagekräftiger als der Wirtschaftsplan — sie zeigt, was wirklich angefallen ist.