Indexmiete Rechner 2026: Erhöhung nach aktuellem Verbraucherpreisindex berechnen

Indexmiete berechnen: die Miete wächst prozentual mit dem Verbraucherpreisindex

Eine Indexmiete ist an den Verbraucherpreisindex für Deutschland gekoppelt, den das Statistische Bundesamt jeden Monat veröffentlicht. Die Formel ist einfach: neue Miete gleich bisherige Miete mal VPI neu geteilt durch VPI alt. Entscheidend ist der Indexwert des Monats, in dem die Miete zuletzt angepasst wurde, und der zuletzt veröffentlichte Wert. Der Rechner arbeitet mit der Reihe auf Basis 2020 = 100, Stand 10.09.2026, letzter Wert August 2026 mit 125,8 Punkten.

Indexmiete-Erhöhung 2026 für 800, 1.000 und 1.200 Euro Kaltmiete

Die meisten Indexmieten werden einmal im Jahr angepasst. Wer zuletzt im August 2025 erhöht hat, rechnet mit dem Indexstand 122,3, wer die Anpassung 2025 ausgelassen hat, mit 119,7 aus August 2024. Beide Fälle auf den VPI August 2026 (125,8) bezogen:

Wer eine Anpassung auslässt, verliert nichts: Der Vermieter darf später den gesamten Anstieg seit der letzten Anpassung auf einmal geltend machen. Rückwirkend nachfordern kann er die ausgelassenen Monate aber nicht.

Verbraucherpreisindex für die Miete: Jahresdurchschnitte 2020 bis 2025

Für die Indexmiete zählen Monatswerte, nicht Jahreswerte. Die Jahresdurchschnitte zeigen aber, wie stark die Mieten in den einzelnen Jahren mitgezogen wurden. Die Werte sind das Mittel der zwölf Monatswerte aus der Destatis-Reihe 61111-0002.

Die Jahre 2022 und 2023 erklären, warum Indexmieten in die Kritik geraten sind: Von August 2021 bis August 2022 stieg der Index um 6,96 %, im Folgejahr noch einmal um 6,14 %. Seit 2024 liegen die Jahresraten wieder zwischen knapp 2 und 3 %.

Indexmiete nach § 557b BGB: welche Regeln 2026 gelten

Die Indexmiete ist in § 557b BGB geregelt. Stand 2026 gelten diese Punkte:

• Die Miete muss jeweils mindestens ein Jahr unverändert bleiben. Erhöhungen wegen Betriebskosten oder Modernisierung zählen dabei nicht.
• Der Vermieter muss die Erhöhung in Textform erklären, also per Brief, E-Mail oder Fax, und dabei die Indexänderung sowie die neue Miete oder den Erhöhungsbetrag in Euro nennen.
• Die neue Miete ist ab dem Beginn des übernächsten Monats nach Zugang der Erklärung zu zahlen.
• Eine Erhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete nach § 558 ist ausgeschlossen. Eine Modernisierungsumlage nach § 559 ist nur bei Maßnahmen möglich, die der Vermieter nicht zu vertreten hat.
• Sinkt der Index, kann der Mieter eine Senkung verlangen.

Eine Kappungsgrenze wie bei der Vergleichsmiete gibt es für die Indexmiete nicht. Wie die Grenze von 15 oder 20 % bei normalen Mietverträgen wirkt, zeigt der Mieterhöhung-Rechner.

Ab wann die erhöhte Indexmiete gezahlt wird

Die Frist läuft monatsweise. Geht die Erklärung am 20. September 2026 zu, gilt die neue Miete ab dem 1. November 2026. Ein Zugang am 1. September hätte zum selben Ergebnis geführt, der Tag innerhalb des Monats spielt keine Rolle. Hinzu kommt die Jahressperre: Gilt die bisherige Miete seit November 2025, darf die neue frühestens ab 1. November 2026 verlangt werden. Der Rechner prüft beides, wenn Sie Zugangsdatum und Beginn der bisherigen Miete eintragen, und meldet, wenn das Sperrjahr noch nicht erfüllt ist.

Indexmiete oder Staffelmiete: Vergleich über fünf Jahre

Bei der Staffelmiete stehen die Erhöhungen schon im Vertrag, bei der Indexmiete hängen sie von der Inflation ab. Der Rechner vergleicht beides als Staffelmiete-Rechner über einen frei wählbaren Zeitraum. Beispiel: 1.000 Euro Anfangsmiete, Staffel plus 2,5 % pro Jahr, Indexmiete bei angenommen 2 % Inflation.

Nach fünf Jahren zahlt der Mieter mit der Staffel 627,46 Euro mehr. Liegt die Inflation dagegen bei 3 % und die Staffel bei 2 %, dreht sich das Bild: Dann kostet die Indexmiete in fünf Jahren 63.709,63 Euro, die Staffel 62.448,48 Euro, die Indexmiete ist 1.261,15 Euro teurer. Wer sich zwischen Indexmiete oder Staffelmiete entscheidet, wettet also auf die Inflation. Die Staffel bringt Planbarkeit, die Indexmiete folgt der tatsächlichen Preisentwicklung in beide Richtungen.

Mietrecht II: geplanter Deckel für die Indexmiete ist noch Entwurf

Die Bundesregierung hat mit dem Entwurf Mietrecht II (BT-Drucksache 21/6807, erste Lesung am 9. Juli 2026) eine Begrenzung vorgeschlagen. In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt soll ein Indexanstieg über 3 % im Jahr nur zur Hälfte weitergegeben werden. Das ist noch kein Gesetz und gilt Stand 2026 nicht. Der Rechner zeigt die Wirkung als abschaltbare Vorschau. Für die Zeit von August 2025 bis August 2026 ändert der Deckel nichts, weil der Anstieg mit 2,86 % unter 3 % liegt. Bei einem Jahr wie 2021 auf 2022 hätte er gewirkt: Statt 6,96 % wären 4,98 % angefallen, bei 800 Euro also 839,83 statt 855,65 Euro.

Indexmiete im Kopf überschlagen: die Plausibilitätsprüfung

Ein Punkt Indexanstieg entspricht bei einem Indexstand um 120 etwa 0,8 % Mieterhöhung. 3,5 Punkte sind damit knapp 3 %, 6 Punkte rund 5 %. Liegt der Betrag im Schreiben deutlich darüber, hat der Vermieter vermutlich die Punktdifferenz als Prozentsatz genommen oder einen zu frühen Ausgangsmonat gewählt. Zur Größenordnung: Ein Prozent auf 1.000 Euro Kaltmiete sind 10 Euro im Monat. Wie die Inflation insgesamt auf Kaufkraft und Ersparnisse wirkt, rechnet der Inflationsrechner vor.

Typische Fehler bei der Indexmiete-Berechnung

• Punkte statt Prozent: Die Differenz der Indexpunkte ist keine Prozentangabe. Richtig ist das Verhältnis der beiden Werte.
• Falscher Ausgangsmonat: Basis ist der Index zur letzten Anpassung, nicht der zum Vertragsbeginn, wenn seitdem bereits erhöht wurde.
• Alte Indexbasis: Ältere Verträge nennen Werte auf Basis 2015 oder 2010. Beide Werte müssen aus derselben Reihe stammen, sonst stimmt das Verhältnis nicht.
• Warmmiete als Basis: Angepasst wird nur die Nettokaltmiete. Betriebskostenvorauszahlungen folgen eigenen Regeln, siehe Nebenkosten-Rechner.
• Zu frühe Zahlung: Die neue Miete gilt erst ab dem übernächsten Monat nach Zugang, nicht ab dem Datum des Schreibens.

Praxisbeispiel Indexmiete: zwei Jahre ohne Anpassung

Ein Mieter zahlt seit der Anpassung im August 2024 eine Kaltmiete von 800 Euro. Der Vermieter verzichtet 2025 auf eine Erhöhung und erklärt sie erst im September 2026. Der Index stieg in dieser Zeit von 119,7 auf 125,8 Punkte, also um 6,1 Punkte oder 5,1 %. Die Miete steigt um 40,77 Euro auf 840,77 Euro, im Jahr sind das 489,22 Euro mehr. Davon entfallen rechnerisch 2,17 % auf das erste und 2,86 % auf das zweite Jahr. Geht das Schreiben im September zu, zahlt der Mieter die neue Miete ab November 2026. Was danach inklusive Nebenkosten und Heizung im Monat fällig wird, zeigt der Warmmiete-Rechner.