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Wie viel darf die Indexmiete 2026 steigen?

Stand: Rechenweg mit automatischen Tests geprüftMethodik

Eine Indexmiete darf 2026 genau so stark steigen wie der Verbraucherpreisindex seit der letzten Anpassung. Von August 2025 bis August 2026 stieg der Index von 122,3 auf 125,8 Punkte, also um 2,86 %. Eine Obergrenze gibt es nach geltendem Recht nicht, die Miete muss aber mindestens ein Jahr unverändert bleiben.

Indexmonat der letzten Anpassung
Aktueller Indexmonat

Neue Miete im Monat

822,89 €

Erhöhung im Monat

22,89 €

274,73 € im Jahr

Indexänderung

+2,86 %

122,3 → 125,8 (+3,5 Punkte)

Regeln für die Indexmiete (§ 557b BGB)

  • Die Miete muss jeweils mindestens 12 Monate unverändert bleiben.
  • Die Erhöhung ist in Textform zu erklären (Brief, E-Mail) und muss Indexänderung sowie neue Miete oder Erhöhungsbetrag nennen.
  • Die neue Miete gilt ab dem Beginn des übernächsten Monats nach Zugang der Erklärung.
  • Eine Erhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete nach § 558 BGB ist daneben ausgeschlossen. Modernisierungen dürfen nur umgelegt werden, wenn der Vermieter sie nicht zu vertreten hat (etwa gesetzliche Pflichten).
  • Sinkt der Index, können Mieter eine entsprechende Senkung verlangen.

Indexmiete oder Staffelmiete? Vergleich über mehrere Jahre

Summe Staffelmiete

131.397 €

zuletzt 1.195,09 € im Monat

Summe Indexmiete

134.441 €

zuletzt 1.248,86 € im Monat

Für Mieter günstiger

Staffelmiete

Unterschied 3.044 € in 10 Jahren

Vereinfachung: Die Indexmiete steigt jedes Jahr um die angenommene Inflation, die Staffel zum gleichen Termin. In der Praxis verzögert sich die Indexanpassung um die Erklärungsfrist. Die Staffelmiete ist planbar, die Indexmiete folgt der tatsächlichen Teuerung, auch nach unten.

Verbraucherpreisindex Deutschland (2020 = 100)

JahrJanFebMärAprMaiJunJulAugSepOktNovDez
2026122,8123,1124,5125,2125,0124,6125,6125,8––––
2025120,3120,8121,2121,7121,8121,8122,2122,3122,6123,0122,7122,7
2024117,6118,1118,6119,2119,3119,4119,8119,7119,7120,2119,9120,5
2023114,3115,2116,1116,6116,5116,8117,1117,5117,8117,8117,3117,4
2022105,2106,0108,1108,8109,8109,8110,3110,7112,7113,5113,7113,2
2021101,0101,6102,1102,4102,6102,9103,4103,5103,8104,3104,5104,7
202099,8100,1100,3100,4100,4100,599,799,799,799,999,799,8

Quelle: Statistisches Bundesamt (Destatis), GENESIS-Online Tabelle 61111-0002. Stand 10.09.2026, letzter Wert August 2026. Destatis veröffentlicht den Index jeweils um die Monatsmitte für den Vormonat.

Direkt zum Tool: Indexmiete-Rechner öffnen

Formel

Die Erhöhung ist die bisherige Nettokaltmiete multipliziert mit dem Verhältnis aus neuem und altem Indexwert, abzüglich der bisherigen Miete. Maßgeblich ist der Indexwert des Monats der letzten Anpassung und der zuletzt veröffentlichte Wert.

Erhöhung = Miete × (VPI neu ÷ VPI alt − 1)

Miete
bisherige Nettokaltmiete in Euro im Monat
VPI alt
Verbraucherpreisindex im Monat der letzten Anpassung, Basis 2020 = 100
VPI neu
zuletzt veröffentlichter Verbraucherpreisindex

Rechenbeispiel: 800 Euro Kaltmiete, letzte Anpassung August 2025

  1. 1

    Indexwerte aus der Destatis-Reihe ablesen: August 2025 und August 2026

    = 122,3 und 125,8 Punkte

  2. 2

    Abstand der beiden Werte in Punkten

    = 3,5 Punkte

  3. 3

    Prozentuale Änderung: 125,8 ÷ 122,3 − 1

    = 2,86 %

  4. 4

    Änderung auf die bisherige Kaltmiete von 800 Euro anwenden

    = 22,89 Euro mehr im Monat

  5. 5

    Neue Kaltmiete und Mehrkosten im Jahr

    = 822,89 Euro, im Jahr 274,73 Euro mehr

Die Miete steigt um 22,89 Euro auf 822,89 Euro. Gilt die bisherige Miete seit Oktober 2025 und geht die Erklärung am 20. September 2026 zu, ist die neue Miete ab dem 1. November 2026 zu zahlen. Das Sperrjahr ist dann erfüllt.

Typische Fehler

errorDie Punktdifferenz als Prozentsatz genommen

3,5 Indexpunkte sind keine 3,5 %. Teilen Sie den neuen durch den alten Indexwert und ziehen Sie 1 ab. Bei einem Indexstand um 120 entspricht ein Punkt nur rund 0,8 % Mieterhöhung.

errorDie neue Miete ab dem Datum des Schreibens gezahlt

Nach § 557b Abs. 3 BGB gilt die geänderte Miete erst ab dem Beginn des übernächsten Monats nach Zugang der Erklärung. Ein Schreiben vom September wirkt also ab November, nicht ab Oktober.

errorIndexwerte aus verschiedenen Basisjahren gemischt

Ältere Verträge nennen Werte auf Basis 2015 oder 2010. Alter und neuer Wert müssen aus derselben Reihe stammen. Nehmen Sie beide aus der aktuellen Reihe mit Basis 2020 = 100, dann stimmt das Verhältnis.

Indexmiete 2026: warum es keine feste Obergrenze gibt

Bei einer Indexmiete steht die Grenze nicht im Gesetz, sondern in der Statistik. Die Miete folgt dem Verbraucherpreisindex, den das Statistische Bundesamt jeden Monat veröffentlicht, und zwar in voller Höhe. Eine Kappungsgrenze wie bei der Erhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete gibt es nicht. Wie stark eine Indexmiete 2026 steigen darf, hängt deshalb allein davon ab, wann sie zuletzt angepasst wurde. Wer zuletzt im August 2025 erhöht hat, liegt bei 2,86 %, wer seit August 2024 nicht angepasst hat, bei 5,1 %.

Gebremst wird die Indexmiete durch Fristen, nicht durch Prozentsätze. Die Miete muss nach § 557b BGB jeweils mindestens ein Jahr unverändert bleiben, mehr als eine Anpassung in zwölf Monaten ist also nicht möglich. Dazu kommt die Zahlungsfrist: Die neue Miete gilt erst ab dem übernächsten Monat nach Zugang der Erklärung. Im Gegenzug schließt die Indexvereinbarung eine Erhöhung auf die Vergleichsmiete nach § 558 aus, und eine Modernisierungsumlage ist nur für Maßnahmen erlaubt, die der Vermieter nicht zu vertreten hat.

Was 2022 gezeigt hat und was der Entwurf ändern soll

Wie weit eine Indexmiete steigen kann, zeigte das Jahr 2022. Von August 2021 bis August 2022 stieg der Index um 6,96 %, im folgenden Jahr um weitere 6,14 %. Mieten, die an den Index gekoppelt waren, zogen entsprechend mit. Der Regierungsentwurf Mietrecht II reagiert darauf: In angespannten Wohnungsmärkten soll der Anstieg über 3 % im Jahr nur zur Hälfte weitergegeben werden. Für 2021 auf 2022 hätte das 4,98 % statt 6,96 % bedeutet. Solange der Entwurf nicht verabschiedet ist, bleibt es aber beim vollen Indexanstieg. Für die aktuelle Anpassung spielt der Deckel ohnehin keine Rolle, weil 2,86 % unter der Schwelle von 3 % liegen.

Sinkt der Index, wirkt die Regel in die andere Richtung: Mieter können dann eine Senkung verlangen. Prüfen Sie das vor allem, wenn die letzte Anpassung auf einem Monat mit hohem Indexstand beruhte.

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Häufige Fragen: Indexmiete-Rechner

Welcher Monat ist der Ausgangswert für die nächste Indexerhöhung? expand_more
Der Indexwert des Monats, auf dem die letzte Anpassung beruhte. Wurde noch nie angepasst, ist es der Wert bei Vertragsbeginn. Der neue Wert ist meist der zuletzt veröffentlichte Monat, aktuell August 2026 mit 125,8 Punkten.
Was muss in einer Erklärung zur Indexerhöhung stehen? expand_more
Der Vermieter muss die Erhöhung in Textform erklären und dabei die eingetretene Änderung des Preisindex sowie die neue Miete oder den Erhöhungsbetrag in Euro angeben. Zu zahlen ist die geänderte Miete dann ab dem Beginn des übernächsten Monats nach Zugang.
Gibt es 2026 eine Obergrenze für Indexmieten? expand_more
Nach geltendem Recht nicht. Der Regierungsentwurf Mietrecht II (BT-Drucksache 21/6807) sieht für angespannte Wohnungsmärkte vor, einen Anstieg über 3 % im Jahr nur zur Hälfte weiterzugeben. Er ist aber noch kein Gesetz und gilt Stand 2026 nicht.
Darf der Vermieter mehrere Jahre Indexanstieg auf einmal verlangen? expand_more
Ja. Hat er eine Anpassung ausgelassen, darf er später den gesamten Anstieg seit der letzten Anpassung geltend machen, etwa 5,1 % für den Zeitraum August 2024 bis August 2026. Rückwirkend für vergangene Monate nachfordern kann er aber nicht.
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Ob die Erklärung formal stimmt, welcher Indexstand gilt und ab wann die neue Miete fällig ist, lässt sich im Einzelfall prüfen. Eine Erstberatung im Mietrecht klärt das, bevor Sie zahlen oder widersprechen.
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