Kauf-vs-Miete-Rechner — was sich langfristig mehr lohnt

Kaufen oder mieten — eine Frage der Annahmen

Es gibt keine pauschale Antwort. Wertsteigerung, Zins und Anlagerendite entscheiden, und genau die können Sie hier durchspielen.

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Der Vergleich steht und fällt mit den Nebenkosten

Kaufnebenkosten von 9 bis 15 Prozent sind sofort verloren — sie stecken nicht im Objektwert. Erst wenn Wertsteigerung und Mietersparnis diese Summe eingespielt haben, geht der Kauf auf.

Deshalb ist der Kauf bei kurzer Haltedauer fast immer die teurere Variante. Als grobe Schwelle gelten sieben bis zehn Jahre.

Die Miete ist nicht die einzige Vergleichsgröße

Gegenüberzustellen sind Kaltmiete auf der einen und Zins plus nicht umlagefähige Kosten auf der anderen Seite. Die Tilgung gehört nicht dazu — sie ist Vermögensaufbau, keine Ausgabe.

Wer die volle Kreditrate mit der Miete vergleicht, benachteiligt den Kauf systematisch. Wer nur den Zins vergleicht, unterschlägt die Instandhaltung.

Die Opportunitätskosten des Eigenkapitals

Das eingesetzte Eigenkapital könnte anderweitig Rendite bringen. Diese entgangene Rendite gehört auf die Kaufseite der Rechnung.

Bei 100.000 Euro Eigenkapital und 4 Prozent alternativer Rendite sind das 4.000 Euro im Jahr — ein Posten, der in den meisten Vergleichen schlicht fehlt.

Instandhaltung trifft nur den Eigentümer

Als Mieter zahlen Sie keine Reparaturen an Dach, Heizung oder Fassade. Als Eigentümer schon.

Realistisch sind 1 bis 1,5 Prozent des Gebäudewerts jährlich oder 7 bis 12 Euro je Quadratmeter. Über zwanzig Jahre summiert sich das auf eine Größenordnung, die den Vergleich kippen kann.

Wertsteigerung ist eine Annahme, keine Rechengröße

Jede Kauf-Miete-Rechnung enthält eine Annahme über die künftige Wertentwicklung. Sie ist der Punkt, an dem sich das Ergebnis am stärksten drehen lässt.

Rechnen Sie deshalb mit mehreren Szenarien, darunter null Wertsteigerung. Wenn der Kauf nur bei optimistischer Annahme aufgeht, ist er eine Wette und keine Rechnung.

Was die Rechnung nicht erfasst

Wohneigentum bindet an einen Ort und erschwert berufliche Mobilität. Miete kostet dafür Gestaltungsfreiheit und bietet keinen Schutz vor Eigenbedarfskündigung.

Diese Faktoren lassen sich nicht in Euro fassen, entscheiden aber in der Praxis häufiger als die Rechnung selbst. Der Rechner liefert die finanzielle Seite — die vollständige Antwort ist sie nicht.