Kaufpreisrechner — Kaufnebenkosten und Gesamtkosten sofort berechnen

So bedienen Sie den Kaufpreisrechner

1. Kaufpreis eingeben — Tragen Sie den vereinbarten Kaufpreis der Immobilie ein. Der Bereich reicht von 50.000 bis 5.000.000 EUR. Verwenden Sie den Preis aus dem Kaufvertrag oder dem aktuellen Angebot — die Kaufnebenkosten werden prozentual auf diesen Betrag berechnet.

2. Bundesland auswählen — Wählen Sie aus dem Dropdown-Menü das Bundesland, in dem sich die Immobilie befindet. Der Grunderwerbsteuersatz variiert je nach Bundesland zwischen 3,5 Prozent (Bayern, Sachsen) und 6,5 Prozent (Brandenburg, Nordrhein-Westfalen, Schleswig-Holstein, Thüringen). Der Kaufpreisrechner wendet automatisch den korrekten Satz an.

3. Maklerprovision anpassen — Stellen Sie über den Schieberegler die Maklerprovision ein. Der Bereich reicht von 0 bis 7,14 Prozent. Seit 2020 gilt bei Wohnimmobilien die hälftige Teilung: Käufer und Verkäufer zahlen jeweils maximal die Hälfte. Üblich sind 3,57 Prozent pro Seite (inklusive Mehrwertsteuer). Bei Privatverkäufen ohne Makler stellen Sie den Regler auf null.

4. Ergebnisse ablesen — Der Kaufpreisrechner zeigt drei Übersichtswerte. Die Gesamtkosten geben die Summe aus Kaufpreis und allen Nebenkosten an — der Betrag, den Sie tatsächlich aufbringen müssen. Die Nebenkosten zeigen den reinen Aufschlag in Euro. Die Nebenkostenquote drückt die Nebenkosten als Prozentsatz des Kaufpreises aus. Darunter finden Sie die Aufschlüsselung in Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten sowie Maklergebühren — jeweils mit Prozentsatz und Eurobetrag.

Kaufpreisrechner nutzen — Immobilien-Kaufnebenkosten realistisch planen

Die Kaufnebenkosten werden beim Immobilienerwerb häufig unterschätzt. Je nach Bundesland und Maklerbeteiligung liegen sie zwischen 7 und 15 Prozent des Kaufpreises. Bei einer Immobilie für 400.000 EUR bedeutet das zusätzliche Kosten von 28.000 bis 60.000 EUR — ein Betrag, der in der Regel aus Eigenkapital finanziert werden muss, da Banken Kaufnebenkosten selten mitfinanzieren.

Den größten Einzelposten bildet die Grunderwerbsteuer. Sie fällt einmalig beim Eigentumsübergang an und ist gesetzlich vorgegeben. In Bayern und Sachsen liegt sie bei 3,5 Prozent, in mehreren Bundesländern bei 6,5 Prozent. Allein dieser Unterschied macht bei einem Kaufpreis von 400.000 EUR eine Differenz von 12.000 EUR aus.

Notar- und Grundbuchkosten sind gesetzlich geregelt und betragen zusammen rund 2 Prozent des Kaufpreises. Der Notar beurkundet den Kaufvertrag und wickelt die Eigentumsübertragung ab, das Grundbuchamt nimmt die Eintragung des neuen Eigentümers vor. Diese Kosten sind nicht verhandelbar.

Die Maklerprovision ist der einzige Nebenkostenposten mit gewissem Spielraum. Seit der gesetzlichen Neuregelung zahlen Käufer bei Wohnimmobilien maximal die Hälfte der Gesamtprovision. Bei Privatverkäufen oder Inseraten ohne Makler entfällt dieser Posten vollständig.

Der Kaufpreisrechner berechnet alle Kaufnebenkosten einer Immobilie — Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und Makler — und zeigt die tatsächlichen Gesamtkosten. So lassen sich Eigenkapitalbedarf und einzelne Kostenpositionen vor dem Kauf sachlich einordnen.

Die Grunderwerbsteuer ist Ländersache

Der Satz reicht von 3,5 Prozent in Bayern bis 6,5 Prozent in mehreren Ländern, darunter Nordrhein-Westfalen, Brandenburg und Schleswig-Holstein.

Bei 400.000 Euro Kaufpreis sind das 14.000 gegenüber 26.000 Euro — allein aus der Lage. Prüfen Sie den Satz für Ihr Bundesland, bevor Sie mit einem Durchschnittswert kalkulieren.

Notar und Grundbuch

Zusammen rund 1,5 bis 2 Prozent des Kaufpreises. Die Gebühren sind im GNotKG gesetzlich festgelegt und nicht verhandelbar — jeder Notar kostet gleich viel.

Enthalten sind Beurkundung, Auflassungsvormerkung, Grundschuldbestellung und die Eintragungen im Grundbuch. Wer ohne Finanzierung kauft, spart den Teil für die Grundschuld.

Maklerprovision seit der Teilungspflicht

Beim Verkauf von Wohnungen und Einfamilienhäusern an Verbraucher gilt seit Ende 2020 der Teilungsgrundsatz: Der Käufer darf höchstens die Hälfte der Provision tragen.

Beauftragt nur eine Seite den Makler, muss diese mindestens die Hälfte zahlen. Verträge, die dem Käufer die volle Provision aufbürden, sind unwirksam.

Zusammen 9 bis 15 Prozent

Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und Maklerprovision summieren sich je nach Bundesland und Maklereinsatz auf 9 bis 15 Prozent des Kaufpreises.

Diese Summe ist der eigentliche Grund, warum Immobilienkäufe erst nach Jahren aufgehen: Sie muss durch Wertsteigerung oder Mietersparnis erst wieder eingespielt werden.

Nebenkosten sind nicht beleihbar

Banken finanzieren in der Regel höchstens den Kaufpreis, oft weniger. Die Nebenkosten müssen aus Eigenkapital kommen.

Deshalb reicht es nicht, 20 Prozent Eigenkapital für den Kaufpreis zu haben — es braucht 20 Prozent plus die vollen Nebenkosten. Diese Rechnung platzt in der Praxis häufiger als jede andere.

Was noch dazukommt

Nicht im Kaufpreis enthalten sind Umzug, Renovierung, Küche, Gutachterkosten, gegebenenfalls Ablösen für Einbauten und die laufende Grundsteuer ab Übergang.

Planen Sie einen Puffer ein. Zwischen Kaufvertrag und Einzug entstehen fast immer Kosten, die vorher niemand auf der Liste hatte.