Kreditrechner Immobilie — Monatsrate und Restschuld grob berechnen

Was der Kreditrechner Immobilie zeigt

Der Rechner konzentriert sich auf die Fragen, die viele Käufer als Erstes haben: Wie hoch ist der echte Finanzierungsbedarf, welche Monatsrate ergibt sich daraus und wie stark sinkt die Restschuld bis zum Ende der Zinsbindung?

Besonders wichtig ist dabei die Trennung zwischen Kaufpreis und Gesamtkosten. Wer nur auf den Kaufpreis schaut, unterschätzt schnell den tatsächlichen Kapitalbedarf. Genau deshalb werden Kaufnebenkosten separat mitgerechnet.

Sinnvolle Anschlussrechner

• Baufinanzierung-Rechner
• Tilgungsrechner
• Nebenkosten Immobilie Rechner

Der Beleihungsauslauf bestimmt den Zins

Er beschreibt das Verhältnis von Darlehen zu Beleihungswert. Je niedriger, desto besser der Zins — die Sprünge liegen typischerweise bei 60, 80 und 90 Prozent.

Der Beleihungswert ist nicht der Kaufpreis: Banken setzen einen Sicherheitsabschlag an, oft zehn Prozent. Wer knapp unter einer Schwelle liegt, kann mit etwas mehr Eigenkapital einen spürbar besseren Zins erreichen.

Kaufnebenkosten sind nicht beleihbar

Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und Maklerprovision müssen aus Eigenkapital kommen. Banken finanzieren in der Regel höchstens den Kaufpreis.

Deshalb reicht es nicht, 20 Prozent Eigenkapital für den Kaufpreis zu haben — es braucht 20 Prozent plus die vollen Nebenkosten von 9 bis 15 Prozent.

Anfangstilgung und Zinsbindung zusammen denken

Bei einem Prozent Anfangstilgung und vier Prozent Zins dauert die vollständige Tilgung über vierzig Jahre. Bei drei Prozent sind es gut zwanzig.

Entscheidend ist die Restschuld am Ende der Zinsbindung — sie bestimmt Ihr Zinsänderungsrisiko bei der Anschlussfinanzierung. Eine höhere Tilgung senkt beides.

Warum lange Zinsbindungen mehr kosten und oft trotzdem richtig sind

Zwanzig Jahre Bindung kosten mehr Zins als zehn. Dafür ist das Risiko für zwei Jahrzehnte ausgeschlossen.

Das gesetzliche Kündigungsrecht nach zehn Jahren macht die lange Bindung zusätzlich attraktiv: Sie profitieren von fallenden Zinsen durch Kündigung, sind bei steigenden aber abgesichert. Diese Asymmetrie wird selten mitgerechnet.

Bereitstellungszinsen beim Neubau

Wird das Darlehen nicht sofort abgerufen, verlangen Banken nach einer bereitstellungsfreien Zeit Bereitstellungszinsen — häufig 0,25 Prozent monatlich auf den nicht abgerufenen Betrag.

Bei Neubau oder Sanierung mit langer Bauzeit summiert sich das erheblich. Verhandeln Sie die bereitstellungsfreie Zeit — sechs bis zwölf Monate sind üblich, mehr ist möglich.

Was in die monatliche Belastung gehört

Die Kreditrate ist nicht die volle Belastung. Dazu kommen Grundsteuer, Gebäudeversicherung, Instandhaltungsrücklage und bei Eigentumswohnungen das nicht umlagefähige Hausgeld.

Rechnen Sie mit 1 bis 1,5 Prozent des Gebäudewerts jährlich für Instandhaltung. Wer nur die Rate mit der bisherigen Miete vergleicht, unterschätzt die Belastung deutlich.