Mieterhöhung wie hoch? Rechner mit Vergleichsmiete, Kappungsgrenze und Fristen

Mieterhöhung berechnen: Es zählt die niedrigere von Vergleichsmiete und Kappungsgrenze

Eine Mieterhöhung bei einem normalen Mietvertrag ohne Index- oder Staffelvereinbarung richtet sich nach §§ 558 bis 558b BGB. Der Vermieter darf die Kaltmiete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete anheben, aber innerhalb von drei Jahren nur um einen festen Prozentsatz. Die Rechnung hat damit zwei Schritte: erst die Vergleichsmiete aus Mietspiegelwert mal Fläche, dann die Kappungsmiete aus der Miete von vor drei Jahren plus 20 oder 15 %. Die neue Miete ist der kleinere der beiden Werte, aber nie weniger als die bisherige Miete.

Mieterhöhung wie hoch: Beispiele mit Kappungsgrenze 20 % und 15 %

Alle Beispiele gehen davon aus, dass die heutige Miete auch vor drei Jahren galt. Die Zahlen stammen direkt aus dem Rechner.

Die letzte Zeile zeigt den Fall, den viele übersehen: Liegt die Miete bereits über der Vergleichsmiete, ist keine Erhöhung nach § 558 möglich. Eine Senkung folgt daraus aber nicht.

Kappungsgrenze berechnen, wenn es schon eine Erhöhung gab

Die Kappungsgrenze ist ein Drei-Jahres-Topf. Wer im Vorjahr schon erhöht hat, hat einen Teil davon verbraucht. Beispiel: Die Miete lag vor drei Jahren bei 700 Euro, heute bei 750 Euro, die Wohnung hat 70 Quadratmeter, der Mietspiegel nennt 13,00 Euro. Die Vergleichsmiete liegt bei 910 Euro, die Kappungsmiete bei 840 Euro (20 %) oder 805 Euro (15 %). Die neue Miete beträgt also 840 Euro, ein Plus von 90 Euro oder 12 %, im angespannten Markt 805 Euro, ein Plus von 55 Euro oder 7,33 %. Rechnen Sie die 15 oder 20 % deshalb nie auf die heutige Miete, sondern immer auf den Stand von vor drei Jahren.

Vergleichsmiete berechnen: Mietspiegel, Vergleichswohnungen, Gutachten

Die ortsübliche Vergleichsmiete ist die Obergrenze jeder Erhöhung nach § 558. Der Vermieter kann sie mit einem Mietspiegel, mit mindestens drei vergleichbaren Wohnungen oder mit einem Sachverständigengutachten begründen. Der Rechner erwartet einen Wert in Euro je Quadratmeter und multipliziert ihn mit der Wohnfläche. Bei qualifizierten Mietspiegeln mit Spannen hängt der passende Wert von Baujahr, Lage und Ausstattung ab. Liegt Ihre Wohnung in der Mitte der Spanne, ist der Mittelwert die realistische Grenze.

Fristen bei der Mieterhöhung nach § 558b BGB

Nach Zugang des Erhöhungsverlangens hat der Mieter bis zum Ende des zweiten Kalendermonats Zeit, zuzustimmen. Die neue Miete gilt ab Beginn des dritten Kalendermonats. Stimmt der Mieter nicht zu, kann der Vermieter innerhalb von drei weiteren Monaten auf Zustimmung klagen.

Der Tag im Monat spielt für die Fristen keine Rolle, nur der Monat des Zugangs.

Wie oft eine Mieterhöhung zulässig ist: Jahressperrfrist und 15 Monate

Zwei Sperren greifen nebeneinander. Das Verlangen darf frühestens ein Jahr nach der letzten Erhöhung zugehen, und beim Wirksamwerden muss die Miete seit 15 Monaten unverändert sein. Erhöhungen wegen Modernisierung oder Betriebskosten zählen dabei nicht mit. Beispiel: Die letzte Erhöhung wurde am 1. November 2025 wirksam, der Vermieter will das neue Verlangen am 5. Oktober 2026 zustellen. Der Rechner schiebt den Zugang auf den 1. November 2026, die Zustimmungsfrist läuft dann bis 31. Januar 2027, die neue Miete gilt ab 1. Februar 2027. Damit sind auch die 15 Monate erfüllt.

Mieterhöhung im Kopf prüfen: die Plausibilitätsprüfung

Zwei Faustwerte genügen. Erstens: Die neue Miete geteilt durch die Fläche darf den Mietspiegelwert nicht übersteigen. 805 Euro auf 70 Quadratmeter sind 11,50 Euro, das passt. Zweitens: Die neue Miete darf die Miete von vor drei Jahren nicht um mehr als ein Fünftel übersteigen, im angespannten Markt nicht um mehr als 15 %. Bei 700 Euro sind das 140 Euro beziehungsweise 105 Euro. Steht im Schreiben mehr, lohnt sich der genaue Blick.

Typische Fehler beim Mieterhöhungsverlangen

• Kappung auf die heutige Miete: Basis ist die Miete von vor drei Jahren. Wer die Prozente auf die aktuelle Miete rechnet, bekommt einen zu hohen Wert.
• Modernisierung mitgerechnet: Umlagen nach § 559 bleiben bei der Kappungsgrenze außer Betracht, sie erhöhen aber auch nicht den Spielraum.
• Falsche Wohnfläche: Eine zu groß angesetzte Fläche treibt die Vergleichsmiete. Prüfen Sie die Fläche im Mietvertrag.
• Index- oder Staffelmiete übersehen: Bei diesen Verträgen gilt § 558 nicht. Wie die Indexmiete steigt, rechnet der Indexmiete-Rechner.
• Warmmiete als Basis: Erhöht wird nur die Nettokaltmiete. Nebenkosten folgen der Abrechnung, siehe Nebenkosten-Rechner.

Mietrecht II und die Kappungsgrenze 2026

Der Regierungsentwurf Mietrecht II (BT-Drucksache 21/6807, erste Lesung am 9. Juli 2026) ist noch kein Gesetz. Für die Erhöhung auf die Vergleichsmiete ändert er nach jetzigem Stand nichts: Die Grenzen von 20 und 15 % bleiben im Entwurf unverändert. Der Rechner arbeitet deshalb mit dem geltenden Recht, Stand 2026. Für Vermieter, die den Effekt einer Erhöhung auf die Rendite sehen wollen, gibt es den Mietrendite-Rechner.

Praxisbeispiel Mieterhöhung: 700 Euro, 70 Quadratmeter, Mietspiegel 11,50 Euro

Eine Mieterin zahlt seit Jahren 700 Euro kalt für 70 Quadratmeter, das sind 10 Euro je Quadratmeter. Der Mietspiegel nennt für ihre Wohnung 11,50 Euro. Die Vergleichsmiete liegt damit bei 805 Euro, die Kappungsgrenze von 20 % erlaubt 840 Euro. Es greift die Vergleichsmiete: Die Miete steigt um 105 Euro oder 15 % auf 805 Euro, im Jahr sind das 1.260 Euro mehr. Im angespannten Markt käme sie auf dasselbe Ergebnis, weil 15 % von 700 Euro genau 105 Euro sind. Geht das Verlangen am 15. Oktober 2026 zu, hat sie bis 31. Dezember Zeit, und ab 1. Januar 2027 gilt die neue Miete. Die neue Gesamtbelastung mit Nebenkosten zeigt der Warmmiete-Rechner.