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Wie oft und um wie viel darf der Vermieter die Miete erhöhen?

Stand: Oktober 2026Rechenweg mit automatischen Tests geprüftMethodik

Der Vermieter darf die Kaltmiete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete erhöhen, innerhalb von drei Jahren aber höchstens um 20 %, in angespannten Wohnungsmärkten um 15 %. Das Verlangen ist frühestens ein Jahr nach der letzten Erhöhung zulässig, und wirksam wird die neue Miete erst, wenn die alte seit 15 Monaten gilt.

Aktuelle Nettokaltmiete (€ im Monat)

Wohnfläche (m²)

Ortsübliche Vergleichsmiete (€ je m², Mietspiegel)

Nettokaltmiete vor drei Jahren (€)

Kappungsgrenze

Einzug oder letzte Erhöhung wirksam seit (optional)

Zugang des Erhöhungsverlangens (optional)

Maximal zulässige Miete

805,00 €

11,50 € je m²

Erhöhung im Monat

105,00 €

+15,0 %, 1.260,00 € im Jahr

Obergrenzen

Vergleichsmiete: 805,00 €

Kappungsgrenze 20 %: 840,00 €

Begrenzt durch die ortsübliche Vergleichsmiete. Bisher zahlen Sie 10,00 € je m².

Tragen Sie Einzug oder letzte Erhöhung ein, um die Termine zu berechnen.

Regeln für die Mieterhöhung (§§ 558 bis 558b BGB)

Obergrenze ist immer die ortsübliche Vergleichsmiete, belegt durch Mietspiegel, drei Vergleichswohnungen oder ein Gutachten.
Kappungsgrenze: höchstens 20 % mehr innerhalb von drei Jahren, in Gemeinden mit Kappungsgrenzenverordnung des Landes 15 %. Maßgeblich ist die Miete drei Jahre vor dem Wirksamwerden.
Das Verlangen ist frühestens ein Jahr nach der letzten Erhöhung möglich, wirksam wird die neue Miete frühestens 15 Monate nach Einzug oder letzter Erhöhung.
Mieter haben bis zum Ende des zweiten Kalendermonats nach Zugang Zeit zur Zustimmung, danach kann der Vermieter innerhalb von drei Monaten auf Zustimmung klagen.
Erhöhungen wegen Modernisierung (§ 559 BGB) und Betriebskosten zählen nicht auf die Kappungsgrenze und lösen keine Sperrfrist aus. Bei Staffel- oder Indexmiete gilt § 558 nicht.

Direkt zum Tool: Mieterhöhung-Rechner öffnen

Formel

Die neue Miete ist der kleinere Wert aus Vergleichsmiete und Kappungsmiete, aber nie weniger als die bisherige Miete. Die Vergleichsmiete ist der Mietspiegelwert je Quadratmeter mal Wohnfläche, die Kappungsmiete die Miete von vor drei Jahren plus 20 oder 15 %.

neue Miete = max(Miete, min(Mietspiegel × Fläche, Miete vor 3 Jahren × 1,20 bzw. 1,15))

Miete: aktuelle Nettokaltmiete in Euro im Monat
Mietspiegel: ortsübliche Vergleichsmiete in Euro je Quadratmeter
Miete vor 3 Jahren: Nettokaltmiete drei Jahre vor dem Wirksamwerden der Erhöhung

Rechenbeispiel: 700 Euro Kaltmiete, 70 Quadratmeter, Mietspiegel 11,50 Euro

1

Vergleichsmiete aus Mietspiegelwert mal Wohnfläche: 11,50 Euro × 70 m²

= 805 Euro
2

Kappungsmiete: Miete von vor drei Jahren plus 20 %

= 840 Euro
3

Der niedrigere Wert ist die Obergrenze, hier die Vergleichsmiete

= 805 Euro, also 105 Euro oder 15 % mehr
4

Quadratmeterpreis vorher und nachher

= 10 Euro und 11,50 Euro je m²
5

Mehrkosten im Jahr

= 1.260 Euro

Die Miete darf von 700 auf 805 Euro steigen. War die letzte Änderung am 1. Januar 2025 und geht das Verlangen am 15. Januar 2026 zu, hat die Mieterin bis 31. März 2026 Zeit für die Zustimmung, die neue Miete gilt ab 1. April 2026. Stimmt sie nicht zu, kann der Vermieter bis 30. Juni 2026 klagen.

Typische Fehler

errorDie Kappungsgrenze auf die heutige Miete gerechnet

Basis ist die Nettokaltmiete drei Jahre vor dem Wirksamwerden. Erhöhungen innerhalb dieser drei Jahre verbrauchen einen Teil der 20 oder 15 %, deshalb fällt der Spielraum bei einer zweiten Erhöhung meist deutlich kleiner aus.

errorDie Jahressperrfrist mit der Wirksamkeit verwechselt

Das Verlangen darf frühestens zwölf Monate nach der letzten Erhöhung zugehen, wirksam wird die neue Miete aber erst nach 15 Monaten unveränderter Miete. Beide Fristen müssen erfüllt sein, die spätere entscheidet.

errorModernisierungsumlage in die Kappungsgrenze eingerechnet

Erhöhungen nach § 559 wegen Modernisierung und Änderungen der Betriebskosten bleiben bei Kappungsgrenze und Sperrfristen außer Betracht. Rechnen Sie nur mit Erhöhungen auf die Vergleichsmiete.

Mieterhöhung nach § 558: zwei Grenzen für die Höhe, zwei Fristen für den Takt

Die Frage, wie oft und um wie viel der Vermieter die Miete erhöhen darf, hat bei einem gewöhnlichen Mietvertrag vier Antworten, die zusammen gelten. Für die Höhe gibt es zwei Grenzen: die ortsübliche Vergleichsmiete und die Kappungsgrenze von 20 % in drei Jahren, in Gemeinden mit Kappungsgrenzenverordnung 15 %. Für den Takt gibt es zwei Fristen: Das Verlangen darf frühestens ein Jahr nach der letzten Erhöhung gestellt werden, und beim Wirksamwerden muss die Miete seit 15 Monaten unverändert sein. Praktisch bedeutet das höchstens eine Erhöhung auf die Vergleichsmiete alle 15 Monate.

Diese Regeln gelten nur ohne Index- oder Staffelvereinbarung. Bei einer Indexmiete folgt die Miete dem Verbraucherpreisindex, bei einer Staffelmiete den Stufen im Vertrag, und § 558 ist in beiden Fällen ausgeschlossen. Erhöhungen wegen Modernisierung oder wegen gestiegener Betriebskosten laufen ebenfalls nach eigenen Regeln und zählen weder für die Kappungsgrenze noch für die Sperrfristen.

Wie viel in drei Jahren insgesamt möglich ist

Die Kappungsgrenze wirkt wie ein Budget über drei Jahre. Im Beispiel steigt die Miete zunächst von 700 auf 805 Euro, weil die Vergleichsmiete das hergibt. Steigt der Mietspiegel später auf 13 Euro je Quadratmeter, läge die Vergleichsmiete bei 910 Euro. Innerhalb der drei Jahre darf die Miete trotzdem nur bis 840 Euro steigen, also um weitere 35 Euro. Im angespannten Markt ist das Budget mit 805 Euro bereits ausgeschöpft. Erst wenn der Stand von vor drei Jahren selbst höher liegt, wächst der Spielraum wieder.

Für Mieter lohnt sich deshalb ein Blick in die eigene Mietchronik: Welche Miete galt drei Jahre vor dem geplanten Wirksamwerden? Mit diesem Wert lässt sich jedes Erhöhungsverlangen in wenigen Minuten prüfen. Dazu kommt der Mietspiegelwert für das passende Feld nach Baujahr, Lage und Ausstattung. Liegen beide Zahlen vor, zeigt die Rechnung sofort, ob die geforderte Miete innerhalb beider Grenzen bleibt oder an welcher Stelle sie darüber hinausgeht.

Passende Rechner

Häufige Fragen: Mieterhöhung-Rechner

Was passiert, wenn ich einer Mieterhöhung nicht zustimme? expand_more

Dann kann der Vermieter nach Ablauf der Zustimmungsfrist innerhalb von drei weiteren Monaten auf Zustimmung klagen. Bis zum Ende der Zustimmungsfrist müssen Sie sich nicht festlegen und können das Verlangen in Ruhe gegen Mietspiegel und Kappungsgrenze prüfen.

Ab wann muss ich die erhöhte Miete zahlen? expand_more

Ab dem Beginn des dritten Kalendermonats nach Zugang des Verlangens, vorausgesetzt, die bisherige Miete gilt dann seit 15 Monaten. Geht das Schreiben im Januar zu, ist die neue Miete ab April fällig, ganz gleich, an welchem Tag im Januar es ankam.

Darf der Vermieter nach einer Erhöhung auf die Vergleichsmiete noch einmal erhöhen? expand_more

Ja, wenn nach Ablauf der Sperrfristen in der Kappungsgrenze noch Spielraum ist und die Vergleichsmiete gestiegen ist. Wurde von 700 auf 805 Euro erhöht, sind innerhalb derselben drei Jahre bei 20 % höchstens noch 35 Euro möglich, bei 15 % gar nichts mehr.

Ändert die Mietrechtsreform 2026 die Kappungsgrenze? expand_more

Nach dem Regierungsentwurf Mietrecht II (BT-Drucksache 21/6807, erste Lesung am 9. Juli 2026) nicht. Die Grenzen von 20 und 15 % bleiben im Entwurf unverändert. Der Entwurf ist noch kein Gesetz, maßgeblich ist das geltende Recht, Stand 2026.

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AnzeigeHinweis

Zustimmen oder nicht? Die Frist läuft

Nach Zugang einer Mieterhöhung haben Sie bis zum Ende des übernächsten Monats Zeit. Ob Mietspiegel, Kappungsgrenze und Sperrfrist eingehalten sind, klärt eine Erstberatung im Mietrecht.

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