Mietrendite-Rechner — Brutto- und Nettorendite einer Immobilie

Was die Mietrendite aussagt

Kaufpreis, Nebenkosten und Miete bestimmen die Rendite. Der Rechner trennt Brutto von Netto.

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Bruttorendite und Nettorendite

Die Bruttorendite setzt die Jahreskaltmiete ins Verhältnis zum Kaufpreis. Sie ist schnell gerechnet und in Inseraten allgegenwärtig — und sie überzeichnet systematisch.

Die Nettorendite zieht Kaufnebenkosten und Bewirtschaftungskosten ab. Sie liegt typischerweise ein bis zwei Prozentpunkte unter der Bruttorendite. Bei einer beworbenen Bruttorendite von 5 Prozent bleiben netto oft 3 bis 3,5 Prozent.

Kaufnebenkosten gehören in den Nenner

Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und gegebenenfalls Maklerprovision summieren sich je nach Bundesland auf 9 bis 15 Prozent des Kaufpreises.

Diese Kosten erhöhen Ihren Kapitaleinsatz, ohne Miete zu erzeugen. Wer sie weglässt, rechnet die Rendite um rund ein Zehntel zu hoch — und zwar dauerhaft, nicht nur im ersten Jahr.

Was zu den Bewirtschaftungskosten zählt

Nicht umlagefähige Verwaltungskosten, Instandhaltungsrücklage, das Mietausfallwagnis und Ihre eigene Zeit. Als Faustwerte gelten 200 bis 350 Euro je Wohnung und Jahr für die Verwaltung sowie 7 bis 12 Euro je Quadratmeter und Jahr für die Instandhaltung.

Das Mietausfallwagnis wird gern übersprungen. Zwei Prozent der Jahresmiete sind ein üblicher Ansatz — Leerstand zwischen zwei Mietverhältnissen und gelegentliche Zahlungsausfälle gibt es real.

Warum die Finanzierung nicht in der Rendite steckt

Der Rechner betrachtet die Objektrendite, unabhängig davon, wie Sie kaufen. Das ist bewusst so: Erst diese Trennung macht Objekte vergleichbar.

Die Finanzierung wirkt anschließend als Hebel. Liegt der Fremdkapitalzins unter der Objektrendite, steigt die Eigenkapitalrendite. Liegt er darüber, kehrt sich der Hebel um — und zwar in beide Richtungen mit voller Wucht.

Der Faktor als zweite Sichtweise

Statt in Prozent wird oft in Jahresmieten gerechnet: Kaufpreis geteilt durch Jahreskaltmiete. Ein Faktor von 25 entspricht 4 Prozent Bruttorendite, ein Faktor von 33 nur noch 3 Prozent.

In gefragten Großstadtlagen sind Faktoren über 30 verbreitet. Dort trägt die Rechnung nur über Wertsteigerung — was eine Annahme ist, keine Rendite.

Was die Rendite nicht abbildet

Nicht enthalten sind Wertentwicklung, Steuerwirkung von Abschreibung und Werbungskosten, Inflationsschutz durch steigende Mieten und das Klumpenrisiko einer einzelnen Immobilie.

Die Abschreibung verbessert die Nachsteuerrendite oft deutlich — dafür braucht es aber die individuelle Steuersituation. Für den Objektvergleich reicht die Vorsteuerbetrachtung.

Was eine gute Rendite ist

Es gibt keine allgemeingültige Zahl. In Metropolen sind 2,5 bis 3,5 Prozent netto üblich, in mittleren Städten 4 bis 5, in strukturschwachen Regionen auch deutlich mehr.

Hohe Renditen sind kein Geschenk, sondern der Preis für Risiko: Mieterfluktuation, Leerstand, sinkende Nachfrage. Vergleichen Sie deshalb nie die Rendite allein, sondern immer im Verhältnis zur Lage.