Nebenkosten Immobilie berechnen — Kaufnebenkosten & Eigenkapitalbedarf ermitteln

So bedienen Sie den Nebenkosten-Immobilie-Rechner

1. Kaufpreis eingeben — Tragen Sie den Kaufpreis der Immobilie ein. Den Angebotspreis finden Sie im Exposé oder auf dem Immobilienportal. Beachten Sie, dass der endgültige Kaufpreis durch Verhandlung noch sinken kann — rechnen Sie im Zweifel mit dem Angebotspreis, um auf der sicheren Seite zu sein.

2. Bundesland wählen — Wählen Sie das Bundesland, in dem die Immobilie liegt. Das ist entscheidend, denn die Grunderwerbsteuer variiert zwischen 3,5 % in Bayern und 6,5 % in Brandenburg, NRW, Saarland und Schleswig-Holstein. Bei einem Kaufpreis von 350.000 € macht allein dieser Posten einen Unterschied von über 10.000 €.

3. Maklerprovision einstellen — Stellen Sie über den Schieberegler ein, wie hoch die Maklerprovision für den Käufer ausfällt. Seit Dezember 2020 gilt: Beauftragt der Verkäufer den Makler, darf der Käufer höchstens die Hälfte der Provision tragen. Kaufen Sie privat ohne Makler, setzen Sie den Regler auf 0 %.

4. Eigenkapital prüfen — Geben Sie Ihr verfügbares Eigenkapital ein. Der Rechner zeigt Ihnen sofort, ob Ihr Eigenkapital die Kaufnebenkosten deckt. Banken erwarten in der Regel, dass Sie mindestens die Nebenkosten aus eigenen Mitteln bezahlen können — andernfalls verschlechtern sich die Zinskonditionen deutlich.

Nebenkosten Immobilie — warum sie so wichtig sind

Wer eine Immobilie kauft, zahlt mehr als nur den Kaufpreis. Die Nebenkosten beim Immobilienkauf summieren sich schnell auf 7 bis 15 Prozent des Kaufpreises — bei einer Immobilie für 350.000 € sind das 25.000 bis 50.000 € zusätzlich. Diese Kosten werden oft unterschätzt und können die gesamte Finanzierung gefährden, wenn sie nicht eingeplant werden.

Die Grunderwerbsteuer ist der größte Einzelposten und wird einmalig beim Kauf fällig. Der Steuersatz ist Ländersache und liegt aktuell zwischen 3,5 % (Bayern) und 6,5 % (Brandenburg, NRW, Saarland, Schleswig-Holstein). Bayern ist damit das günstigste Bundesland — ein Vorteil, der bei teuren Immobilien schnell fünfstellige Beträge ausmacht.

Die Notarkosten decken die Beurkundung des Kaufvertrags, die Auflassungsvormerkung und die Eigentumsumschreibung ab. Sie sind gesetzlich geregelt und liegen bei rund 1,5 % des Kaufpreises. Die Grundbuchkosten für die Eintragung ins Grundbuch kommen mit etwa 0,5 % hinzu.

Die Maklerprovision ist seit 2020 fair geregelt: Beauftragt der Verkäufer den Makler, zahlt der Käufer maximal die Hälfte. In der Praxis liegt der Käuferanteil meist bei 3,57 % (inkl. MwSt.). Bei Privatverkäufen entfällt dieser Posten komplett.

Besonders kritisch ist die Eigenkapital-Frage: Banken finanzieren in der Regel nur den Kaufpreis, nicht die Nebenkosten. Wer auch die Nebenkosten finanzieren lassen möchte (sogenannte 110-%-Finanzierung), zahlt deutlich höhere Zinsen und braucht eine überdurchschnittliche Bonität. Daher gilt: Mindestens die Kaufnebenkosten sollten aus Eigenkapital gedeckt sein.

Der Nebenkosten-Immobilie-Rechner berechnet alle Kaufnebenkosten auf Basis von Kaufpreis, Bundesland und Maklerprovision. Zusätzlich prüft er, ob Ihr Eigenkapital die Nebenkosten deckt und zeigt den tatsächlichen Finanzierungsbedarf. So können Sie die Nebenkosten Ihrer Immobilie berechnen und Ihre Finanzierung realistisch planen.

Nebenkosten sind nicht beleihbar

Banken finanzieren in der Regel höchstens den Kaufpreis, oft weniger. Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und Maklerprovision müssen aus Eigenkapital kommen.

Deshalb reicht es nicht, 20 Prozent Eigenkapital für den Kaufpreis zu haben — es braucht 20 Prozent plus die vollen Nebenkosten von 9 bis 15 Prozent. Diese Rechnung platzt in der Praxis häufiger als jede andere.

Was zusammenkommt

Grunderwerbsteuer 3,5 bis 6,5 Prozent je nach Bundesland, Notar und Grundbuch rund 1,5 bis 2 Prozent, Maklerprovision je nach Region und Teilung bis rund 3,5 Prozent.

Bei 400.000 Euro Kaufpreis sind das je nach Konstellation 36.000 bis 60.000 Euro — Geld, das keinen Gegenwert im Objekt hat.

Der Beleihungsauslauf bestimmt den Zins

Er ist das Verhältnis von Darlehen zu Beleihungswert. Die Zinssprünge liegen typischerweise bei 60, 80 und 90 Prozent.

Der Beleihungswert ist nicht der Kaufpreis: Banken setzen einen Sicherheitsabschlag von oft zehn Prozent an. Wer knapp über einer Schwelle liegt, zahlt für die gesamte Laufzeit mehr — hier lohnt jeder zusätzliche Euro Eigenkapital überproportional.

Woher Eigenkapital noch kommen kann

Neben Erspartem zählen Bausparguthaben, Wertpapierdepots, Rückkaufswerte von Versicherungen, verwandtschaftliche Darlehen und ein bereits vorhandenes, lastenfreies Grundstück.

Auch die Muskelhypothek — Eigenleistung beim Bau — wird von Banken teilweise als Eigenkapital anerkannt, meist begrenzt und mit Nachweis der Qualifikation.

Was nach dem Kauf noch kommt

Umzug, Renovierung, Küche, Möbel und laufende Grundsteuer ab Übergang. Bei Bestandsimmobilien häufig zusätzlich Heizungstausch oder Fenster.

Planen Sie einen Puffer von mindestens fünf Prozent des Kaufpreises ein. Wer bis auf den letzten Euro kalkuliert, steht nach dem Einzug ohne Reserve da — genau dann, wenn die ersten Überraschungen auftauchen.

Vollfinanzierung ist möglich, aber teuer

Manche Banken finanzieren 100 Prozent des Kaufpreises oder mehr. Der Zinsaufschlag ist erheblich, und die Tilgung braucht länger.

Rechnen Sie den Aufschlag über die Zinsbindung durch. In vielen Fällen ist es günstiger, ein bis zwei Jahre länger zu sparen — vorausgesetzt, die Preise laufen nicht schneller davon.