Kaufnebenkosten berechnen — Formel, Beispiel und Rechner
Die Kaufnebenkosten berechnen Sie, indem Sie Grunderwerbsteuer, Notarkosten, Grundbuchkosten und eine mögliche Maklerprovision auf den Kaufpreis addieren. Zusammen ergeben diese Posten je nach Bundesland und Provision rund sieben bis fünfzehn Prozent des Kaufpreises — ein Betrag, den Banken meist als Eigenkapital voraussetzen.
Kaufnebenkosten gesamt
31.745 €
Nebenkostenquote
9,1 %
Mindest-Eigenkapital
31.745 €
Finanzierungsbedarf
350.000 €
Eigenkapital-Check
Banken erwarten in der Regel, dass Kaufnebenkosten aus Eigenkapital gedeckt werden.
Grunderwerbsteuersätze Stand 2026. Notar- und Grundbuchkosten sind Richtwerte nach GNotKG. Tatsächliche Kosten können abweichen.
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Formel
Die Kaufnebenkosten sind die Summe aus Grunderwerbsteuer, Notarkosten, Grundbuchkosten und Maklerprovision. Jeder Posten wird als Prozentsatz auf den Kaufpreis gerechnet, addiert ergeben sie die gesamten Nebenkosten. Die Nebenkostenquote ist dieser Betrag geteilt durch den Kaufpreis.
N = K · (g + n + b + m)
- N
- Kaufnebenkosten gesamt in Euro
- K
- Kaufpreis der Immobilie in Euro
- g
- Grunderwerbsteuersatz des Bundeslands (3,5–6,5 %)
- n
- Notarkosten, rund 1,5 %
- b
- Grundbuchkosten, rund 0,5 %
- m
- Maklerprovision für Käufer, oft 3,57 %
Rechenbeispiel: 350.000 Euro Kaufpreis in Bayern
- 1
Grunderwerbsteuer in Bayern (3,5 %): 350.000 × 0,035
= 12.250 EUR
- 2
Notarkosten (1,5 %): 350.000 × 0,015
= 5.250 EUR
- 3
Grundbuchkosten (0,5 %): 350.000 × 0,005
= 1.750 EUR
- 4
Maklerprovision Käuferanteil (3,57 %): 350.000 × 0,0357
= 12.495 EUR
- 5
Alle Posten addieren: 12.250 + 5.250 + 1.750 + 12.495
= 31.745 EUR
Bei 350.000 Euro Kaufpreis in Bayern fallen rund 31.745 Euro Kaufnebenkosten an — das entspricht einer Nebenkostenquote von etwa 9,1 Prozent. Diese Summe sollten Sie als Eigenkapital bereithalten, denn Banken finanzieren meist nur den Kaufpreis selbst.
Typische Fehler
errorNur mit dem Kaufpreis kalkuliert und die Nebenkosten vergessen
Planen Sie von Anfang an sieben bis fünfzehn Prozent des Kaufpreises zusätzlich ein. Wer nur den reinen Kaufpreis finanziert, steht bei der Notarrechnung ohne Puffer da und muss teuer nachfinanzieren.
errorFalschen Grunderwerbsteuersatz verwendet
Der Satz hängt vom Bundesland der Immobilie ab, nicht von Ihrem Wohnort. Wählen Sie im Rechner das Bundesland, in dem das Objekt liegt, denn zwischen 3,5 und 6,5 Prozent liegen bei 350.000 Euro über 10.000 Euro.
errorVolle Maklerprovision angesetzt, obwohl der Verkäufer den Makler beauftragt hat
Seit Dezember 2020 trägt der Käufer höchstens die Hälfte der Provision. Prüfen Sie, wer den Makler beauftragt hat, und setzen Sie bei Privatverkäufen die Provision auf null Prozent.
Warum die Nebenkosten über die Finanzierung entscheiden
Beim Immobilienkauf steht der Kaufpreis im Exposé — die eigentliche Hürde sind aber oft die Nebenkosten, die niemand im Schaufenster sieht. Sie summieren sich aus vier Posten und werden alle als Prozentsatz auf den Kaufpreis berechnet: der Grunderwerbsteuer, den Notarkosten, den Grundbuchkosten und der Maklerprovision. Bei einer Immobilie für 350.000 Euro landen so schnell über 30.000 Euro zusätzlich auf der Rechnung, die separat und größtenteils aus eigener Tasche zu tragen sind.
Der größte Brocken ist die Grunderwerbsteuer. Sie ist Ländersache und reicht von 3,5 Prozent in Bayern bis zu 6,5 Prozent in Ländern wie Nordrhein-Westfalen oder Brandenburg. Allein zwischen diesen beiden Extremen liegen bei unserem Beispielpreis rund 10.500 Euro Unterschied — der Standort der Immobilie wirkt sich also direkt auf Ihr Budget aus. Wie sich dieser eine Posten isoliert berechnet, zeigt der Grunderwerbsteuer-Rechner im Detail.
Notar- und Grundbuchkosten sind dagegen bundesweit gesetzlich geregelt und liegen zusammen bei rund zwei Prozent. Sie decken die Beurkundung des Kaufvertrags, die Auflassungsvormerkung und die Eintragung als neuer Eigentümer ab. Verhandeln lässt sich hier nichts, weshalb diese Posten als feste Größe in jede Kalkulation gehören. Eine genaue Aufschlüsselung liefert der Notarkosten-Rechner.
Die Maklerprovision ist der einzige Posten mit echtem Spielraum. Seit Ende 2020 gilt: Beauftragt der Verkäufer den Makler, darf er höchstens die Hälfte der Provision auf den Käufer abwälzen — in der Praxis meist 3,57 Prozent inklusive Mehrwertsteuer. Bei Privatverkäufen entfällt die Provision ganz. Entscheidend für die Finanzierung ist am Ende die Eigenkapital-Frage: Weil Banken die Nebenkosten selten mitfinanzieren, sollten Sie diese Summe fest zurücklegen und mit dem Eigenkapital-Hauskauf-Rechner prüfen, ob Ihre Rücklagen ausreichen.
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Häufige Fragen: Nebenkosten Immobilie Rechner
Wie viel Prozent Nebenkosten sind beim Immobilienkauf realistisch? expand_more
Warum verlangen Banken, dass ich die Nebenkosten selbst zahle? expand_more
Lässt sich bei den Kaufnebenkosten sparen? expand_more
Gehört die Grunderwerbsteuer zu den Nebenkosten? expand_more
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Verwandte Begriffe
Betriebskosten
Die laufenden Kosten für den Betrieb einer Immobilie, etwa Grundsteuer, Müllabfuhr, Hausmeister und Gebäudeversicherung.
Hausgeld
Das monatliche Wohngeld, das Wohnungseigentümer an die Eigentümergemeinschaft (WEG) zahlen, um Betriebskosten, Verwaltung und die Instandhaltungsrücklage zu decken. Nur die Betriebskosten sind auf Mieter umlagefähig.
Kaufnebenkosten
Zusätzliche Kosten beim Immobilienkauf wie Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und ggf. Makler.
Notarkosten
Gesetzlich nach dem GNotKG geregelte Gebühren für die Beurkundung des Kaufvertrags und die Eintragung ins Grundbuch beim Immobilienkauf. Sie betragen grob 1,5 bis 2 Prozent des Kaufpreises.