Quadratmeterpreis-Rechner — Preis pro Quadratmeter aus Kaufpreis und Wohnfläche berechnen

Quadratmeterpreis als Vergleichsmaß

Der Preis je Quadratmeter ist die einfachste Kennzahl, um Immobilien vergleichbar zu machen. Zwei Wohnungen mit unterschiedlicher Größe und unterschiedlichem Kaufpreis lassen sich über den absoluten Preis kaum bewerten. Erst der Quadratmeterpreis zeigt, welches Objekt im Verhältnis günstiger oder teurer ist. Geteilt wird dafür der Kaufpreis durch die Wohnfläche: Bei 300.000 Euro und 75 Quadratmetern ergeben sich 4.000 Euro je Quadratmeter.

Regionale Unterschiede beachten

Quadratmeterpreise schwanken in Deutschland enorm. In gefragten Großstädten und deren Umland liegen die Preise um ein Vielfaches höher als in ländlichen Regionen oder strukturschwachen Gebieten. Auch innerhalb einer Stadt macht die Lage einen großen Unterschied: Ein zentrales Viertel kostet deutlich mehr als der Stadtrand. Ein einzelner Quadratmeterpreis ist deshalb nur dann aussagekräftig, wenn Sie ihn mit vergleichbaren Objekten in derselben Lage und Ausstattung gegenüberstellen. Ein bundesweiter Durchschnitt taugt höchstens zur groben Orientierung.

Wohnfläche und Grundstücksfläche nicht verwechseln

Beim Quadratmeterpreis kommt es darauf an, welche Fläche gemeint ist. Bei Eigentumswohnungen bezieht sich der Preis fast immer auf die Wohnfläche. Bei Häusern wird daneben oft ein Preis je Quadratmeter Grundstück genannt, der mit dem Wohnflächenpreis nicht vergleichbar ist. Achten Sie außerdem darauf, wie die Wohnfläche berechnet wurde, denn Balkone, Terrassen und Dachschrägen fließen je nach Methode unterschiedlich ein. Für eine faire Bewertung sollten Sie immer dieselbe Bezugsgröße verwenden.

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Die Bezugsfläche entscheidet

Kaufpreis geteilt durch Fläche — die Frage ist, welche Fläche. Wohnfläche nach Wohnflächenverordnung, Nutzfläche nach DIN 277 und die Grundfläche unterscheiden sich erheblich.

Inserate nennen meist die Wohnfläche. Wird dagegen die Nutzfläche angegeben, erscheint der Quadratmeterpreis günstiger, ohne dass mehr Wohnraum vorhanden wäre.

Warum Vergleiche nur innerhalb einer Lage taugen

Der Quadratmeterpreis ist eine Kennzahl der Lage, nicht der Immobilie. Zwischen zwei Stadtteilen derselben Stadt liegen leicht Faktoren.

Aussagekräftig wird er erst im Vergleich mit dem örtlichen Mietspiegel, Bodenrichtwert oder Gutachterausschussbericht. Bundesweite Durchschnitte helfen bei einer konkreten Kaufentscheidung nicht.

Was der Preis nicht abbildet

Zustand, Baujahr, Energieeffizienz, Grundriss, Ausstattung und anstehende Sanierungen fließen nicht ein. Zwei Wohnungen mit identischem Quadratmeterpreis können wirtschaftlich völlig verschieden sein.

Besonders die anstehende Sanierung ist ein blinder Fleck: Eine Wohnung mit niedriger Instandhaltungsrücklage im Haus von 1970 ist kein Schnäppchen, sondern eine offene Rechnung.

Balkon, Terrasse und Keller

Nach Wohnflächenverordnung zählen Balkone und Terrassen in der Regel zu einem Viertel, in besonderen Fällen zur Hälfte. Kellerräume zählen gar nicht, sofern sie keine Wohnräume sind.

Wer diese Flächen voll einrechnet, senkt den Quadratmeterpreis rechnerisch — und macht die Immobilie damit scheinbar günstiger, als sie ist.

Der Faktor als Alternative

Bei Anlageobjekten ist der Kaufpreisfaktor — Kaufpreis geteilt durch Jahreskaltmiete — die aussagekräftigere Kennzahl. Ein Faktor von 25 entspricht vier Prozent Bruttorendite.

Der Quadratmeterpreis sagt, was Sie zahlen. Der Faktor sagt, was es einbringt. Für Selbstnutzer zählt das erste, für Kapitalanleger das zweite.

Bodenrichtwert als Gegenprobe

Für Grundstücke veröffentlichen die Gutachterausschüsse Bodenrichtwerte je Quadratmeter, kostenlos abrufbar.

Bei einem Hauskauf lässt sich damit der Grundstücksanteil vom Gebäudeanteil trennen — wichtig für die Einschätzung, ob der Preis überwiegend für Lage oder für Bausubstanz gezahlt wird.