Tilgungsrechner — Tilgungsplan und Restschuld sofort berechnen

So bedienen Sie den Tilgungsrechner

1. Darlehensbetrag eingeben — Tragen Sie die Höhe des Immobiliendarlehens ein. Der Bereich reicht von 50.000 bis 2.000.000 EUR. Verwenden Sie den Betrag, den Sie von der Bank aufnehmen möchten — in der Regel der Kaufpreis abzüglich Eigenkapital.

2. Sollzinssatz einstellen — Stellen Sie über den Schieberegler den jährlichen Sollzins ein. Der Bereich reicht von 0,5 bis 8 Prozent. Den Sollzinssatz finden Sie im Finanzierungsangebot Ihrer Bank. Er beziffert die reinen Zinskosten ohne Nebengebühren und bleibt während der Zinsbindungsfrist konstant.

3. Anfängliche Tilgung wählen — Stellen Sie die anfängliche Tilgungsrate ein. Der Bereich reicht von 1 bis 10 Prozent. Die Tilgung bestimmt, wie schnell Sie das Darlehen zurückzahlen. Bei 1 Prozent Tilgung dauert die Rückzahlung deutlich über 30 Jahre, bei 3 Prozent sind es rund 20 Jahre. Die meisten Banken empfehlen mindestens 2 Prozent anfängliche Tilgung.

4. Ergebnisse ablesen — Der Tilgungsrechner zeigt vier Übersichtswerte. Die Monatsrate gibt den gleichbleibenden Betrag an, den Sie monatlich an die Bank zahlen — bestehend aus Zins- und Tilgungsanteil. Die Laufzeit zeigt, wie viele Jahre die vollständige Rückzahlung dauert. Die Zinskosten beziffern die Gesamtsumme aller Zinszahlungen über die Laufzeit. Die Gesamtkosten addieren Darlehensbetrag und Zinskosten. Darunter finden Sie einen jahresweisen Tilgungsplan, der für jedes Jahr den Zinsanteil, den Tilgungsanteil und die verbleibende Restschuld aufschlüsselt.

Tilgungsrechner nutzen — Baufinanzierung richtig planen

Die Baufinanzierung ist für die meisten Menschen die größte finanzielle Entscheidung ihres Lebens. Die Wahl der richtigen Tilgungsrate entscheidet dabei nicht nur über die monatliche Belastung, sondern auch über die Gesamtkosten des Darlehens — und die können sich um mehrere zehntausend Euro unterscheiden.

Ein Beispiel: Bei einem Darlehen von 300.000 EUR und einem Sollzins von 3,5 Prozent ergibt eine anfängliche Tilgung von 2 Prozent eine Monatsrate von 1.375 EUR. Die Rückzahlung dauert rund 28 Jahre und kostet insgesamt etwa 162.000 EUR Zinsen. Erhöht man die Tilgung auf 3 Prozent, steigt die Rate auf 1.625 EUR — aber die Laufzeit verkürzt sich auf 21 Jahre und die Zinskosten sinken auf rund 110.000 EUR. Die höhere Tilgung spart über 50.000 EUR.

Beim Annuitätendarlehen — der häufigsten Finanzierungsform — bleibt die monatliche Rate über die gesamte Zinsbindung gleich. Innerhalb der Rate verschiebt sich jedoch das Verhältnis: Am Anfang fließt der größte Teil in die Zinsen, mit jedem Jahr steigt der Tilgungsanteil. Der Tilgungsrechner macht diese Entwicklung im Jahresplan sichtbar.

Nach Ablauf der Zinsbindungsfrist — meist 10 oder 15 Jahre — muss die Restschuld zu den dann geltenden Konditionen weiterfinanziert werden. Der Tilgungsplan zeigt Ihnen die Restschuld zu jedem Zeitpunkt, sodass Sie das Zinsänderungsrisiko einschätzen können.

Der Tilgungsrechner erstellt einen vollständigen Tilgungsplan für Ihre Baufinanzierung und zeigt Monatsrate, Gesamtlaufzeit sowie Zinskosten. So erkennen Sie sofort, wie sich Tilgungshöhe und Zinssatz auf die Rückzahlung auswirken und wie hoch die Restschuld nach Ablauf der Zinsbindung ist.

Warum die Anfangstilgung entscheidend ist

Bei einem Annuitätendarlehen bleibt die Rate konstant, die Aufteilung verschiebt sich. Wie schnell das geht, bestimmt die Anfangstilgung.

Bei einem Prozent Anfangstilgung und vier Prozent Zins dauert die vollständige Tilgung über vierzig Jahre. Bei zwei Prozent sind es knapp dreißig, bei drei Prozent gut zwanzig. Ein Prozentpunkt mehr Tilgung verkürzt die Laufzeit also drastisch.

Warum die Restschuld anfangs kaum sinkt

In den ersten Jahren geht der größte Teil der Rate in die Zinsen. Erst mit sinkender Restschuld wächst der Tilgungsanteil.

Deshalb ist nach der Hälfte der Laufzeit deutlich weniger als die Hälfte getilgt. Wer das nicht einkalkuliert, unterschätzt die Restschuld am Ende der Zinsbindung erheblich.

Zinsbindung und Restschuld gehören zusammen gedacht

Die Zinsbindung ist meist kürzer als die Gesamtlaufzeit. Nach zehn oder fünfzehn Jahren steht eine Anschlussfinanzierung an — zu dann geltenden Zinsen.

Entscheidend ist deshalb, wie hoch die Restschuld zu diesem Zeitpunkt ist. Eine höhere Anfangstilgung senkt sie und damit das Zinsänderungsrisiko der Anschlussfinanzierung.

Tilgungssatzwechsel als Flexibilität

Viele Verträge erlauben es, den Tilgungssatz während der Laufzeit zu ändern, oft zwei- bis dreimal kostenfrei.

Das ist wertvoller als es klingt: Sie können bei Elternzeit oder Einkommensrückgang die Rate senken und später wieder erhöhen — ohne Umschuldung und ohne neue Bonitätsprüfung.

Das gesetzliche Kündigungsrecht nach zehn Jahren

Nach § 489 BGB dürfen Sie ein Darlehen mit fester Zinsbindung zehn Jahre nach Vollauszahlung mit sechs Monaten Frist kündigen — ohne Vorfälligkeitsentschädigung.

Dieses Recht ist unabdingbar und gilt auch bei längerer Zinsbindung. Bei gesunkenen Zinsen ist es der günstigste Weg in eine bessere Finanzierung und wird von vielen Kreditnehmern schlicht nicht gekannt.

Volltilger oder Anschlussfinanzierung

Ein Volltilgerdarlehen läuft über die gesamte Laufzeit mit festem Zins und endet ohne Restschuld. Es bietet volle Planungssicherheit, meist gegen einen kleinen Zinsaufschlag und mit weniger Flexibilität.

Die Alternative ist eine kürzere Zinsbindung mit Anschlussfinanzierung — günstiger im Zins, aber mit Zinsänderungsrisiko. Welche Variante passt, hängt weniger an der Rechnung als an Ihrer Bereitschaft, dieses Risiko zu tragen.