Warmmiete-Rechner — Kaltmiete, Nebenkosten und Heizkosten zur Warmmiete zusammenrechnen

Wie sich die Warmmiete zusammensetzt

Die Warmmiete ist der Betrag, den Sie tatsächlich Monat für Monat an Ihren Vermieter überweisen. Sie setzt sich aus drei Bausteinen zusammen: der Kaltmiete, den umlagefähigen Betriebskosten und den Heizkosten. Der Rechner addiert diese Posten und zeigt zusätzlich die Warmmiete je Quadratmeter.

Kaltmiete als Ausgangswert

Die Kaltmiete — auch Nettokaltmiete genannt — ist die reine Miete für die Nutzung der Wohnung, ohne jede Nebenkosten. Sie bildet die Basis jeder Mietberechnung und steht so im Mietvertrag.

Umlagefähige Betriebskosten

Zu den Betriebskosten zählen laufende Kosten des Gebäudes, die der Vermieter auf die Mieter umlegen darf. Dazu gehören unter anderem Grundsteuer, Wasser und Abwasser, Müllabfuhr, Hausreinigung, Gartenpflege, Beleuchtung, Aufzug und Hausmeister. Nicht umlagefähig sind dagegen Verwaltungskosten und Rücklagen für Instandhaltung. Welche Posten konkret anfallen, regelt der Mietvertrag in Verbindung mit der Betriebskostenverordnung.

Heizkosten

Die Heizkosten umfassen die Kosten für Heizung und in der Regel auch für Warmwasser. Sie hängen stark vom Verbrauch, der Energieart und dem Zustand des Gebäudes ab. Weil sie sich von Jahr zu Jahr verändern können, ist es sinnvoll, sie als eigenen Posten zu betrachten. Im Rechner geben Sie die monatliche Vorauszahlung an.

Warmmiete je Quadratmeter

Teilt man die Warmmiete durch die Wohnfläche, erhält man die Warmmiete je Quadratmeter. Dieser Wert macht Wohnungen unterschiedlicher Größe vergleichbar und hilft, ein Angebot mit dem örtlichen Mietspiegel abzugleichen. Liegt der Wert deutlich über dem Durchschnitt, lohnt ein genauer Blick auf die einzelnen Kostenposten.

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Kalt, brutto-kalt, warm

Die Kaltmiete ist die reine Miete für die Fläche. Die Bruttokaltmiete enthält die Betriebskosten ohne Heizung. Die Warmmiete enthält alles.

In Inseraten steht mal das eine, mal das andere. Ein Angebot mit 800 Euro kann je nach Bezugsgröße 800 oder 1.100 Euro monatliche Belastung bedeuten — vergleichen Sie ausschließlich Warmmieten.

Warmmiete ist nicht gleich Zahlbetrag

Was Sie überweisen, ist die Kaltmiete plus Vorauszahlungen. Ob diese passen, zeigt erst die Jahresabrechnung.

Zu niedrig angesetzte Vorauszahlungen sind bei der Wohnungssuche ein beliebtes Mittel, ein Angebot günstiger erscheinen zu lassen. Die Nachzahlung kommt ein Jahr später.

Was die 30-Prozent-Regel taugt

Empfohlen werden höchstens 30 Prozent des Nettoeinkommens für die Warmmiete. In Ballungsräumen ist das seit Jahren nicht mehr zu halten, dort sind 35 bis 40 Prozent üblich.

Als Norm taugt die Regel damit wenig, als Warnsignal schon: Wer deutlich darüber liegt, hat bei Mieterhöhung oder Nachzahlung keinen Spielraum.

Warum die Heizkosten so stark schwanken

Heizung ist der größte und volatilste Nebenkostenblock. Ein kalter Winter, ein Energiepreissprung oder ein Wechsel des Verteilerschlüssels schlagen unmittelbar durch.

Deshalb ist eine einzelne Jahresabrechnung wenig aussagekräftig. Wer eine Wohnung bewertet, sollte nach zwei oder drei Abrechnungen fragen.

Die Lage der Wohnung wirkt mit

Eine Mittelwohnung hat zwei Außenwände und wird von allen Seiten mitbeheizt. Dach- und Eckwohnungen verlieren Wärme über deutlich mehr Fläche.

Bei gleicher Größe und gleichem Verhalten liegen 30 bis 50 Prozent Unterschied im Heizverbrauch. Beim Vergleich zweier Wohnungen gehört das mitgedacht.

Was nicht in die Warmmiete gehört

Strom für die eigene Wohnung, Internet, Rundfunkbeitrag und Kabelanschluss sind keine Betriebskosten im Sinne der BetrKV — mit Ausnahme der Gemeinschaftsantenne.

Seit dem Wegfall des Nebenkostenprivilegs darf der Kabelanschluss nicht mehr pauschal über die Nebenkosten abgerechnet werden. Wer ihn noch in der Abrechnung findet, sollte nachfragen.