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Warmmiete berechnen — Formel, Beispiel und Rechner

Die Warmmiete berechnen Sie, indem Sie zur Kaltmiete die umlagefähigen Betriebskosten und die Heizkosten addieren. Das Ergebnis ist der Betrag, den Sie tatsächlich jeden Monat überweisen. Teilen Sie ihn durch die Wohnfläche, erhalten Sie die Warmmiete je Quadratmeter als Vergleichswert.

Warmmiete

1.050,00 €

pro Monat

Nebenkosten gesamt

250,00 €

Warmmiete je m²

15,00 €

pro m²

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Formel

Die Warmmiete ist die Summe aus Kaltmiete, umlagefähigen Betriebskosten und Heizkosten. Teilt man diese Summe durch die Wohnfläche, ergibt sich die Warmmiete je Quadratmeter.

W = K + B + H

W
Warmmiete pro Monat in Euro
K
Kaltmiete (Nettokaltmiete) in Euro
B
umlagefähige Betriebskosten in Euro
H
Heizkosten-Vorauszahlung in Euro

Rechenbeispiel: 70-Quadratmeter-Wohnung

  1. 1

    Kaltmiete aus dem Mietvertrag: 750 Euro

  2. 2

    Umlagefähige Betriebskosten ansetzen: 150 Euro

  3. 3

    Heizkosten-Vorauszahlung ergänzen: 90 Euro

  4. 4

    Alle Posten addieren: 750 + 150 + 90

    = 990 EUR pro Monat

  5. 5

    Auf 70 m² umlegen: 990 ÷ 70

    = 14,14 EUR/m²

Aus 750 Euro Kaltmiete, 150 Euro Betriebskosten und 90 Euro Heizkosten ergibt sich eine Warmmiete von 990 Euro im Monat — das sind 14,14 Euro je Quadratmeter. Diesen Wert können Sie direkt mit dem örtlichen Mietspiegel vergleichen.

Typische Fehler

errorAngebote nur über die Kaltmiete verglichen

Zwei Wohnungen mit gleicher Kaltmiete können sich bei der Warmmiete deutlich unterscheiden. Vergleichen Sie immer die Warmmiete, denn erst sie zeigt die tatsächliche monatliche Belastung inklusive Neben- und Heizkosten.

errorHeizkosten in den Betriebskosten doppelt gezählt

Heizkosten gehören zwar rechtlich zu den Betriebskosten, werden aber meist getrennt ausgewiesen. Geben Sie Betriebskosten und Heizkosten jeweils nur einmal ein, sonst fällt die Warmmiete zu hoch aus.

errorVorauszahlung mit der endgültigen Abrechnung gleichgesetzt

Die monatliche Warmmiete beruht auf geschätzten Vorauszahlungen. Die tatsächlichen Kosten stehen erst in der Jahresabrechnung. Rechnen Sie mit einer möglichen Nachzahlung oder Rückerstattung und legen Sie einen Puffer beiseite.

Warum die Warmmiete die ehrlichere Zahl ist

In Wohnungsanzeigen steht meist die Kaltmiete groß im Titel — für die Haushaltsplanung ist sie aber nur die halbe Wahrheit. Was am Monatsende wirklich vom Konto abgeht, ist die Warmmiete: die Kaltmiete plus umlagefähige Betriebskosten plus Heizkosten. Erst diese Summe zeigt, ob eine Wohnung ins Budget passt, und erst sie macht zwei Angebote fair vergleichbar. Eine günstig wirkende Kaltmiete kann durch hohe Nebenkosten schnell teurer werden als die vermeintlich teurere Alternative nebenan.

Die Kaltmiete, auch Nettokaltmiete genannt, ist die reine Miete für die Nutzung der Räume. Auf sie legt der Vermieter die Betriebskosten um — also die laufenden Kosten des Gebäudes, die die Betriebskostenverordnung erlaubt. Dazu zählen Grundsteuer, Wasser und Abwasser, Müllabfuhr, Hausreinigung, Gartenpflege, Beleuchtung, Aufzug und Hausmeister. Nicht umlagefähig sind Verwaltungskosten und Rücklagen für Reparaturen. Wer eine Nebenkostenabrechnung erhält, sollte diese Grenze kennen, denn nicht jeder Posten gehört rechtlich hinein.

Die Heizkosten bilden den dritten Baustein und schwanken am stärksten. Sie hängen vom Verbrauch, der Energieart und dem Zustand des Gebäudes ab und können sich von Jahr zu Jahr spürbar verändern. Deshalb ist es sinnvoll, sie als eigenen Posten zu führen und nicht pauschal mit den übrigen Betriebskosten zu vermengen. Wer den eigenen Wärmebedarf genauer einschätzen will, findet im Heizkosten-Wohnung-Rechner eine passende Ergänzung.

Besonders aussagekräftig wird die Warmmiete, wenn Sie sie durch die Wohnfläche teilen. Der Preis je Quadratmeter lässt sich direkt mit dem örtlichen Mietspiegel abgleichen und entlarvt überteuerte Angebote. Stimmt die zugrunde gelegte Fläche nicht, verzerrt das den Wert — im Zweifel hilft der Wohnflächenrechner bei der Kontrolle. Und wer grundsätzlich zwischen Mieten und Kaufen schwankt, stellt die Warmmiete mit dem Kauf-vs-Miete-Rechner der Rate einer Finanzierung gegenüber.

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Häufige Fragen: Warmmiete-Rechner

Ist die Warmmiete immer höher als die Kaltmiete? expand_more
Ja, die Warmmiete umfasst die Kaltmiete plus Betriebs- und Heizkosten und liegt deshalb immer darüber. Je nach Gebäude und Energieart machen die Nebenkosten grob 20 bis 40 Prozent der Kaltmiete aus.
Welche Kosten darf der Vermieter in die Warmmiete einrechnen? expand_more
Umlagefähig sind laufende Betriebskosten wie Grundsteuer, Wasser, Müllabfuhr, Hausreinigung, Gartenpflege, Aufzug und Hausmeister sowie die Heizkosten. Verwaltungskosten und Rücklagen für Instandhaltung darf der Vermieter dagegen nicht auf die Miete umlegen.
Wozu brauche ich die Warmmiete je Quadratmeter? expand_more
Der Wert je Quadratmeter macht Wohnungen unterschiedlicher Größe direkt vergleichbar. So erkennen Sie, ob ein Angebot im Rahmen des örtlichen Mietspiegels liegt oder ob einzelne Kostenposten auffällig hoch angesetzt sind.
Was tun, wenn die Nebenkostenvorauszahlung zu hoch wirkt? expand_more
Prüfen Sie die jährliche Abrechnung Posten für Posten. Ergibt sich regelmäßig ein deutliches Guthaben, können Sie mit dem Vermieter eine niedrigere Vorauszahlung vereinbaren und so Ihre monatliche Warmmiete senken.

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