Wohnfläche berechnen — Dachschrägen, Balkon und Anrechnung nach WoFlV
Die Wohnfläche ist nicht die Grundfläche. Nach der Wohnflächenverordnung zählen Räume unter einem Meter Höhe gar nicht, Flächen zwischen einem und zwei Metern zur Hälfte und Balkone in der Regel zu einem Viertel. Nur der Rest geht voll in die Rechnung ein.
Wohnfläche
60 m²
Davon Dachschräge (×0,5)
0 m²
Davon Balkon (×0,25)
0 m²
Vereinfachte Berechnung nach Wohnflächenverordnung (Flächen unter 1 m zählen nicht).
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Formel
Addieren Sie die voll anrechenbare Grundfläche, die Hälfte der Fläche unter Dachschrägen zwischen einem und zwei Metern Höhe sowie ein Viertel der Balkon- und Terrassenfläche.
WF = A_voll + 0,5 · A_schräge + 0,25 · A_balkon
- A_voll
- Grundfläche mit mindestens zwei Metern Raumhöhe
- A_schräge
- Fläche unter Dachschrägen zwischen einem und zwei Metern
- A_balkon
- Fläche von Balkon, Loggia oder Terrasse
Rechenbeispiel: Dachgeschosswohnung mit Balkon
- 1
Voll anrechenbare Grundfläche in Quadratmetern erfassen
= 60
- 2
Fläche unter der Dachschräge zwischen einem und zwei Metern erfassen, sie zählt zur Hälfte
= 10
- 3
Balkonfläche erfassen, sie zählt zu einem Viertel
= 8
- 4
Anrechenbare Anteile zur Wohnfläche zusammenführen
= 67
Die anrechenbare Wohnfläche liegt deutlich unter der Summe der gemessenen Flächen — ein Unterschied, der sich direkt auf Miete und Nebenkosten auswirkt.
Typische Fehler
errorGrundfläche mit Wohnfläche gleichgesetzt
Die Grundfläche ist die gemessene Bodenfläche, die Wohnfläche das Ergebnis nach Anrechnung. Bei Dachgeschossen und Wohnungen mit Balkon liegen beide Werte oft zehn bis zwanzig Prozent auseinander. Für Mietverträge und Nebenkostenabrechnungen gilt die Wohnfläche.
errorBalkon voll mitgerechnet
Balkone, Loggien und Terrassen zählen nach der Wohnflächenverordnung in der Regel nur zu einem Viertel. Ein Ansatz bis zur Hälfte ist zulässig, wenn die Lage und Ausstattung das rechtfertigen, aber niemals darüber hinaus. Wer voll rechnet, überschätzt die Fläche erheblich.
errorFlächen unter einem Meter Höhe mitgezählt
Unter einem Meter Raumhöhe zählt die Fläche gar nicht, auch wenn sie als Stauraum nutzbar ist. Erst zwischen einem und zwei Metern wird zur Hälfte angerechnet, ab zwei Metern voll. Diese Dreiteilung ist die häufigste Fehlerquelle bei Dachgeschosswohnungen.
Warum Grundfläche und Wohnfläche auseinanderfallen
Wer eine Wohnung ausmisst, erhält die Grundfläche. Was im Mietvertrag steht, ist die Wohnfläche — und beides ist selten dasselbe. Die Wohnflächenverordnung legt fest, welche Teile der gemessenen Fläche wie stark zählen, und sie tut das nach Raumhöhe und Nutzungsart.
Die Grundregel ist eine Dreiteilung nach Höhe. Alles unter einem Meter zählt gar nicht, egal wie gut es als Stauraum taugt. Zwischen einem und zwei Metern zählt die Hälfte. Erst ab zwei Metern Raumhöhe geht die Fläche voll ein. In einer Dachgeschosswohnung mit stark geneigtem Dach kann das schnell zehn Quadratmeter und mehr ausmachen.
Balkone, Loggien und Terrassen folgen einer eigenen Regel: Sie zählen in der Regel zu einem Viertel, in besonderen Fällen bis zur Hälfte. Wer einen großzügigen Balkon voll mitrechnet, kommt auf eine Fläche, die im Streitfall nicht haltbar ist.
Wo die Zahl konkret wirkt
Die Wohnfläche ist keine akademische Größe. Sie bestimmt die Miete pro Quadratmeter, die Verteilung der Betriebskosten in der Nebenkostenabrechnung und häufig auch den Verteilerschlüssel für Heizkosten. Eine um fünf Quadratmeter zu hoch angesetzte Fläche kostet über die Jahre spürbar Geld.
Rechtlich relevant wird die Abweichung ab zehn Prozent. Liegt die tatsächliche Wohnfläche mehr als ein Zehntel unter der im Vertrag genannten, gilt das nach ständiger Rechtsprechung als Mangel — mit der Folge, dass die Miete gemindert und zu viel gezahlte Beträge zurückgefordert werden können.
Unterhalb dieser Schwelle bleibt es beim vereinbarten Wert. Das ist der Grund, warum sich Nachmessen vor allem dann lohnt, wenn die Wohnung Dachschrägen oder große Außenflächen hat — genau dort entstehen die großen Abweichungen.